2022年3月3日，周四，旧金山，位于教会区内的多单元房产。纽约市领导人可能会在周二决定，正式取消只允许在该市部分地区建造独户住宅的分区限制，转而允许在每个社区建造四户住宅，在所有街角地段建造六户住宅。
萨曼莎·劳瑞/《纪事报》旧金山计划取消单户住宅分区，取而代之的是在每个社区允许四层住宅所有街角地段都有六单元住宅，这是住房开发倡导者长期以来寻求的改变。
但支持提高住房密度的人担心，旧金山的立法可能会导致新建房屋很少。他们担心，限制谁可以利用新许可的限制性条款，以及业主的项目获得批准的速度，将阻碍新的建设。
周二，监事会(Board of Supervisors)以微弱优势通过了这项立法，旨在缓解该市臭名昭著的住房危机。这次投票标志着监管者拉斐尔·曼德尔曼(Rafael Mandelman)一年多来的努力终于取得了成果，他通过了一项立法，旨在促进旧金山的四人社区。2021年初，曼德尔曼宣布了一项更为温和的计划，但未能取得进展。去年夏天，他带着一份新提案回来了。周二，董事会以6比4的投票结果通过了这份提案，但监事Ahsha Safaí、Catherine Stefani、Shamann Walton和Matt Dorsey反对。监事陈康妮缺席。
一些监管人员反对这项立法，因为它绕过了一项新的州法律SB9所要求的快速许可审批程序，SB9的通过是为了促进更多多单元住房的建设。
通过这项法令，曼德尔曼和共同发起人迈尔纳·梅尔加试图鼓励更多的密度，同时保留地方对新开发项目的控制。曼德尔曼承认，他的立法在解决住房危机方面还有很多工作要做。
曼德尔曼在投票后的一份声明中说:“我和一些人一样感到沮丧，他们觉得一开始就已经是温和和渐进的措施，在通过立法程序后变得更加严重，但我相信今天的投票对旧金山来说是朝着正确方向迈出的一步。”“尽管如此，现实情况是，如果我们想要实现州法律和当前需求的住房产量大幅增长，这个委员会需要做得更好、更大胆。”
该市规划主管理查德·希利斯(Richard Hillis)表示，以新建住房单位来衡量，四层楼条例的影响可能“相当小”。但他称结束单户住宅分区是“相当大的一步”——至少在认识到建造多户住宅而不是单户住宅是一项好政策方面。
但他补充说，他“担心他们正在做出的改变要么不够彻底，要么他们提出的要求将导致生产的单位太少。”
目前，旧金山约40%的土地面积被划为单户住宅。该条例将所有这些地区重新划分为默认允许复式住宅。然后，业主可以从城市获得密度例外，允许他们建造最多四个单元，其中六个在角落地段。
任何一个超过两个单元的建筑都将有这些额外的单元受到租金管制——一些开发商说，这一计划会使建造更多房屋的经济效益更难实现。
只有那些拥有房产至少五年的人，或者从家庭成员那里继承房产的人，才有资格享受密度限制。
一些观察人士说，后一项条款是在监事迪恩·普雷斯顿(Dean Preston)的敦促下在委员会中实施的，可能会削弱该条例转化为许多新发展的能力。
普雷斯顿推动这一限制是为了防止猖獗的房地产投机。但批评人士表示，所有权限制可能只会促使更多开发商建造更昂贵的复式和单户住宅，而不是更实惠的四层公寓。
“这对我们来说没有意义，因为我们认为公共政策目标应该是……鼓励更多的小户型和租金管制型公寓，”宜居城市的执行董事汤姆·拉杜洛维奇(Tom Radulovich)说。
住房行动联盟(Housing Action Coalition)的执行董事托德·戴维(Todd David)说，他认为该法案的原始版本不会产生太大影响，但修正案使这种看法更加真实。
大卫说:“他们采取了他们知道不会创造多少住房的最初政策，并增加了一些额外的附加条款，以确保它只会创造很少甚至没有住房。”
此外，该条例允许旧金山绕过SB9的一项关键条款。
2021年的州法律允许想要增加额外单元的房主通过简化的程序获得批准，从而绕过市政官员使用其自由裁量权拒绝住房开发的能力。但该法律只适用于规划为独户住宅的地区，因此旧金山对整个城市的重新规划将使SB9不再适用于许可审批程序。
Safaí和多尔西在向同事解释为什么他们投票反对当地的措施时，引用了旧金山立法围绕SB9的终结。
“我认为这一步太小了，”Safaí说，他提出了自己的四步法令，但没有纳入曼德尔曼的法令。
旧金山民主党参议员斯科特·维纳(Scott Wiener)是SB9法案的共同提案人，他在董事会投票后发表声明称，尽管曼德尔曼最初的法令是一个“善意的提议”，但修订后的版本“遗憾的是，没有达到目的”。
Wiener说:“该条例避免了SB9，但没有提供提供更多住房的替代途径。”
然而，即使没有旧金山的限制，SB9对这座城市的影响也可能有限，根据住房专家和《纪事报》的分析．
曼德尔曼此前曾表示，他对讨论快速审批许可证的方式持开放态度，但任何此类改变都必须由监管机构稍后做出。
“这不是关于低密度社区密度的最终声明，”他周二说。
希利斯说，一旦城市重新分区，简化四层和六层公寓的审批可能需要通过投票来修改《城市宪章》。旧金山已经在11月就至少一项——可能是两项——旨在加速某些项目的住房生产的修正案进行了投票。
Wiener表示，他不相信旧金山可以依靠其最新的四联体法律来遵守其国家规定的计划，以实现住房生产目标。这个城市必须计划建造82000个单位吗2023年到2031年之间。
他在声明中说:“这进一步证明，选民将不得不自己动手，以确保旧金山有足够的住房来满足我们城市的需求。”
支持该法令的监督员亚伦·佩斯金(Aaron Peskin)周二表示，他“对有人反对这项法令感到有些震惊”。他和普雷斯顿都表示，他们认为抵制的真正原因是，许多支持更多住房开发的人也反对租金管制。
“让我们明确一点:他们讨厌房租管制，这就是为什么他们反对一项增加旧金山人口密度的法案，”佩斯金说。
J.D. Morris是《旧金山纪事报》的特约撰稿人。电子邮件:jd.morris@sfchronicle.comTwitter:@thejdmorris
