纽约市——在一个炎热的夏夜，湿气让这座城市窒息，成千上万汗流浃背的游客排队攀登近1400英尺。
当孩子们从范德比尔特一号大厦(One Vanderbilt tower) 57层的顶峰观景台上下来时，他们高兴地尖叫着，整个曼哈顿透过玻璃窗展现在他们面前，从克莱斯勒大厦(Chrysler Building)精致的银色尖顶，到世界贸易中心一号大楼(One World Trade Center)落日的余辉，它象征着这座城市从2001年9月11日的恐怖袭击中重生。
- 阅读更多：是的，旧金山可以把市中心空荡荡的办公室变成住房．这是需要付出的代价。
旧金山还知道如何在这个奇怪的时期吸引人们——采取行动土地外,比如，一年一度的盛宴和Summit的普通周一是有区别的。死气沉沉的旧金山市中心缺乏活力，每天都有大量的当地人和游客，这些人让曼哈顿中城和其他地方重新焕发了活力，让人们感受到了这座大都市过去的生活。
这种差异一直存在——纽约的人口是旧金山的10倍，而今年夏天旧金山的气温要低30度——但沿海旅游和经济中心在从大流行中恢复的过程中却出现了惊人的差异。这是在与同样高的成本、不断上升的犯罪率和顽固的缓慢的工作回报作斗争的情况下，这两个问题都是美国最糟糕的。
范德比尔特是不同复苏轨迹的缩影。这座现在是纽约市第四高的大楼是在疫情最严重的时候建成的，耗资30亿美元。2020年9月11日，在另一场危机发生19年后，它获得了临时入住证书。其170万平方英尺的巨大办公空间约98%已出租，其中一些地方的租金是全市最高的，而且只有两层楼可供使用。与此同时，一系列计划中的办公项目旧金山停滞不前，现有建筑很难找到租户。
从2021年10月开业到2022年7月，Summit接待了100万游客。纽约官员预计，今年的总游客数量将达到疫情前的85%，略高于旧金山83.5%的预测。
2022年8月8日，周二，在纽约范德比尔特一号峰会上的游客。纽约市的旅游业正在复苏，尽管它是新冠肺炎死亡的中心，并因外迁而失去了大量人口。
Mary Inhea Kang/编年史特辑
2022年8月8日，星期二，纽约市的摩天大楼视图。纽约市的旅游业正在复苏，尽管它是新冠肺炎死亡的中心，并因外迁而失去了大量人口。
Mary Inhea Kang/编年史特辑人群的规模令人震惊，因为纽约曾经是美国的冠状病毒中心，死亡人数超过4.1万人，占人口的0.5%。它的死亡率是旧金山的五倍，旧金山的死亡人数不到1000人。
居民纷纷逃离这两座城市。在大流行的头15个月里，纽约损失了30万人，其中大部分是外迁。曼哈顿失去了6.9%的人口，即117375人，从2020年4月到2021年6月，比旧金山的下降更严重，下跌6.7%，58764人。
尽管旧金山在公共卫生方面取得了相对的成功，而纽约遭遇了灾难，但这座东海岸大都市正在强势反弹。
根据《纪事报》查看的美国邮政服务地址变化数据，2022年，比大流行之前有更多的人搬到曼哈顿，这与纽约其他四个区和旧金山形成了鲜明对比，这些区仍处于净亏损状态。
房地产经纪公司道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman)的数据显示，今年6月，曼哈顿公寓租金中值创下了每月4150美元的惊人纪录，较2020年秋季上涨了约40%，这表明需求激增。公寓空置率在2020年10月达到6.1%的峰值，今年2月降至1.3%。
市场就像一个“滴、滴、滴”的水龙头。有人用大锤砸水龙头，水龙头就像消防栓一样爆炸了，”纽约道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman)顶级经纪人詹娜·拉斯科普夫(Janna Raskopf)说。
相比之下，旧金山是美国唯一的大城市租金中位数仍低于这一水平去年夏天，纽约抢走了全美最昂贵的租赁市场的头衔。
纽约范德比尔特一号峰会酒店(Summit at One Vanderbilt)的游客就是这座城市如何从大流行中复苏的例证。
Mary Inhea Kang/编年史特辑那么，为什么纽约变得更强了呢?
该市的退伍军人认为，大量的重返办公室的命令推动了(在某些情况下是被迫的)前居民返回。旧金山更宽松的在家工作津贴并没有导致类似的反弹。
纽约的经济引擎华尔街的表现远好于以往的经济衰退，而且比科技行业更渴望重返职场。曼哈顿的科技行业也不逊色，疫情期间办公室的增长超过了旧金山。Facebook、谷歌和苹果(Apple)都有庞大的扩张计划，主要集中在曼哈顿繁荣的西区。
尽管亚马逊取消了在皇后区的第二个总部，但它已经发展成为纽约第二大私营雇主，拥有约2万名员工，其中大部分在仓库工作，顶级商业倡导组织纽约伙伴关系的首席执行官凯瑟琳·怀尔德(Kathryn Wylde)说。
“这座城市在不断地自我改造，”威尔德说。“它将蓬勃发展。”
还有很长的路要走。曼哈顿的许多店面仍然空置。截至上周，纽约写字楼的入住率仅为40%，是全美最低的入住率之一，仅略高于旧金山都会区37.5%的入住率。据建筑安全公司Kastle透露。美国国家交通数据库(National Transit Database)的数据显示，纽约地区的地铁、公共汽车和铁路客运量在6月份上升至疫情前水平的69%，而旧金山穆尼和BART的客运量分别为64%和42%。
但纽约经历过9/11、2007-08年经济衰退和超级风暴桑迪等危机，而且似乎挺过了新冠疫情最严重的时期。
“几百年来，我们经受住了许多不断的斗争和挫折，”下城联盟(Downtown Alliance)的主席杰西卡·拉平(Jessica Lappin)说。下城联盟是曼哈顿的倡导者。“我们从中学到的是，有时需要很长时间才能恢复。”
纽约市的一座新建筑范德比尔特(One Vanderbilt)已经能够获得办公空间的商业租约，尽管该市的许多员工仍在异地工作。
Mary Inhea Kang/编年史特辑飞向品质
范德比尔特的业主之一、纽约最大的写字楼房东SL Green从旅游业和写字楼市场的双重复苏中受益。上个月，Summit一天内有6400人访问，今年的净营业收入有望达到2500万美元。
这还不是大楼里最赚钱的部分。
该大厦的办公空间空置率为2%，远高于曼哈顿21.5%的空置率，后者在疫情期间翻了一番，是有记录以来最糟糕的。房地产经纪公司高纬物业(Cushman & Wakefield)的数据显示，曼哈顿的空置率与旧金山21.7%的空置率几乎相同。
办公室专家称之为“向质量的飞行”。在混合工作的时代，租户希望拥有最豪华的室内设计、最酷的会议室和令人印象深刻的室外平台。由于许多科技和金融公司在疫情期间获得了创纪录的利润，他们愿意支付更高的价格。
“最大的变化是租户迁移到质量更好的建筑。这在市场的各个层面都是如此，而不仅仅是新建筑，”SL Green租赁和房地产总监史蒂夫·杜雷尔斯(Steve Durels)说。
范德比尔特的顶层办公室就是这样据报道,租赁每年每平方英尺322美元(约合人民币322元)的租金，可能是纽约的最高纪录，是市场平均水平的四倍多。整个办公空间，该大厦每年将获得数亿美元的租金收入。
高纬物业(Cushma登录必赢亚洲n & Wakefield)纽约研究部主管洛里·艾伯特(Lori Albert)说，与旧金山湾区不同，纽约没有大公司裁员或将总部迁往其他城市。“吸引人才是他们需要做的事情。这就是为什么他们要搬到这些黄金地段”，比如范德比尔特一号，她说。
曼哈顿预计今年将再建成1,000万平方英尺的新写字楼，这表明开发商仍然看好，但这一趋势也将增加空置率。
相比之下，在疫情期间，旧金山几乎没有任何新的写字楼开发项目，一些大型项目的租约也被取消，比如Pinterest在88 Bluxome的交易，该项目从未开工。科技公司包括广场而且推特精简办公室。
旧金山的写字楼市场表现一直不及硅谷，而加州以外地区的大型科技公司增长速度更快。
“真正的挑战是，我们该如何处理这些对市场不再有吸引力的办公空间?房地产经纪公司世邦魏理仕(CBRE)在该地区的研究和分析高级总监尼科尔·拉·鲁索(Nicole La Russo)说。这是纽约和旧金山共同面临的问题。一种可能是将其转换为房地产，这在华尔街已有数十年的先例，但一直以来都是如此在旧金山更有挑战性。
至少在曼哈顿，需求显然是存在的。
布莱恩公园和纽约市其他景点的旅游业正在复苏，尽管它是新冠肺炎死亡的中心，并因外迁而失去了大量人口。
Mary Inhea Kang/编年史特辑“反弹得太快了”
Douglas Elliman的经纪人拉斯科普夫还记得纽约公寓市场回暖的时候。
那是2021年4月，当时的市长比尔·白思豪(Bill de Blasio)宣布，城市工作人员将于6月返回办公室。许多私营企业纷纷效仿。
她接到一个搬到迈阿密的前纽约人打来的电话。他被叫回去工作，愿意不看房子就租一套公寓。在接下来的48小时里，她又租了9套公寓。在很多情况下，租客并不亲自到场，他们会派一个朋友去侦察，或者通过视频聊天来参观。
“我有一种多年未见的紧迫感:‘我需要立即到这里，’”拉斯科普夫说。“这是一种非常不同的心态。”
步伐并没有放慢。
房地产评估公司Miller Samuel的首席执行官乔纳森·米勒(Jonathan Miller)表示，曼哈顿的租金在2020年下跌了30%，但自那以来已经从底部上涨了约40%。
米勒说:“这表明，有些人住在纽约，却不在纽约工作。”“远程工作的一个副产品是，人们住在自己想住的地方，这可能需要支付更多的租金。”
拉斯科普夫是曼哈顿500套公寓的租赁经纪人。在疫情最严重的时候，她有大约65套待售房源，人们纷纷弃房、违约。如今，只有四种疫苗可用，不到大流行前水平的一半。
她在不到一天的时间里就收到了150名潜在租户，大约是疫情前水平的10倍。在2020年，她很幸运地在一天内接到了两个咨询。
她会和一些不幸的租房者交谈，他们住在酒店里，把自己的东西放在仓库里，因为他们在租约到期前无法找到一套新公寓。
在大流行前的科技繁荣时期，有一种紧迫感助长了这种狂热，对任何试图在旧金山租公寓的人来说，这听起来都很熟悉:竞购战，排队排到街上，潜在租户给房东的“情书”，呼吁他们为什么应该被选择——这恰好违反了联邦公平住房法案。
拉斯科普夫的许多客户都是前纽约人，他们搬到了迈阿密、凤凰城或南卡罗来纳州查尔斯顿等气候更温暖的地方，即使公司要求员工每周只在纽约的办公室呆两到三天，他们仍然需要住在附近。
“我被淹没了，”她说。
2022年8月8日，周二，在纽约范德比尔特一号峰会上的游客。纽约市的旅游业正在复苏，尽管它是新冠肺炎死亡的中心，并因外迁而失去了大量人口。
Mary Inhea Kang/编年史特辑
2022年8月8日，周二，在纽约布莱恩特公园的游客。纽约市的旅游业正在复苏，尽管它是新冠肺炎死亡的中心，并因外迁而失去了大量人口。
Mary Inhea Kang/编年史特辑15分钟城市
旧金山市中心正在努力恢复和考虑新的城市设计努力，在纽约历史悠久的市中心曼哈顿下城也有课程。
自20世纪90年代以来，随着曼哈顿下城的公司被中城和郊区抢走，人们一直在努力把它变成一个多功能社区，把办公室改造成住房。一些人对这个想法嗤之以鼻，但现在“15分钟城市”已经成为全球趋势，工作、居住和休闲都在步行的范围内。
世邦魏理仕(CBRE)的拉鲁索(La Russo)说，9/11之后，“纽约新建了成千上万套住房”，他帮助降低了办公室空置率。“它还帮助了写字楼市场，因为它真的振兴了这个社区。”
这有助于在COVID期间保持该地区的活力。如今，大约6.4万人居住在曼哈顿下城，而1995年只有1.4万人。
房屋改造又开始了。布罗德街55号(Broad St. 55)的办公大楼，曾是高盛(Goldman Sachs)的总部所在地，计划被改造成571套住房。地标性建筑伍尔沃斯大厦(Woolworth Building)在一个世纪前是世界上最高的建筑，如今它的顶层办公楼层已被改造成共管公寓。
曼哈顿下城的海滨景观;交通便利，许多工人居住在布鲁克林;低廉的租金吸引了一代居民和工人。市中心联盟的拉平希望这些优势有助于该地区从新冠疫情中反弹。有一些积极的迹象。
在本周中期，世界贸易中心(World Trade Center)的办公室入住率达到70%。市中心酒店7月份的入住率高达90%，好于预期。
纽约市长埃里克·亚当斯(Eric Adams)的办公室没有回复记者就该市复苏情况置评的请求，但他敦促居民回到办公室，到户外活动。
纽约人只是半听半听。一个4月份对160家主要雇主的调查38%的曼哈顿员工平均工作日都在办公室，28%的员工完全远程办公。这项由纽约市合作伙伴组织(Partnership for New York City)发起的调查显示，9月份的平均上座率预计将上升至49%，其中14%的人将完全远离影院。
人们聚集在纽约中央车站。自疫情开始以来，该市的交通系统乘客数量有所增加。
Mary Inhea Kang/编年史特辑“以一种非常非常大的方式回来”
尽管华尔街和科技行业蓬勃发展，但新冠肺炎疫情摧毁了纽约的旅游业，2020年游客人数下降67%，失去了8.9万个工作岗位，占2019年28.32万名劳动力的近三分之一，根据州审计员的说法。
如今，百老汇又回来了，时代广场也挤满了人，到纽约的国内游客预计将在明年完全恢复，国际游客也将在未来几年陆续恢复。
纽约市旅游局NYC & Company首席执行官弗雷德·迪克森(Fred Dixon)说:“这座城市正在以一种非常、非常大的方式回归。”
他说，Visa信用卡数据显示，第二季度纽约国内游客支出为疫情前水平的99%，国际游客支出为96%。
从许多方面来看，旧金山旅游业的崩溃比纽约更严重:根据旧金山旅游局的数据，作为该市最大的产业，旅游业在2019年支持了86111个工作岗位，而在2020年失去了65,000个工作岗位，超过75%。旧金山失去更多乘客比其他任何机场都要多
旧金山预计今年将接待2190万游客，是疫情前的83.5%，但游客数量预计要到2024年才能完全恢复。
与此同时，纽约今年迄今的酒店入住率为64.3%。迪克森说，在过去八周中的六周，纽约一直是全国最大的酒店市场。
与此同时，在范德比尔特一号，人群不断涌来。SL Green已将开发重点向南转移至麦迪逊大道一号(One Madison Avenue)，这是另一个与IBM签订了巨额租约的大型新办公项目。
SL Green的Durels说:“纽约市将100%恢复。”“新冠疫情不再是企业避免上班的理由。”
《旧金山纪事报》特约撰稿人Adriana Rezal对本文也有贡献。
罗兰·李是《旧金山纪事报》特约撰稿人。电子邮件:roland.li@sfchronicle.comTwitter:@rolandlisf