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旧金山史蒂文森街469号的一个停车场是一个重大住房项目的目标，直到监事会取消了该计划。州长加文·纽森(Gavin Newsom)已将该委员会从上诉程序中移除，以防该项目回到正轨，但再次遭到公众反对。
圣地亚哥·梅希亚/纪事报
多年来，开发商一直认为，在旧金山建造更多住房的一个主要障碍是，现有制度允许任何居民或社区团体寻求对项目进行第11个小时的审查，即使项目已经通过了市政府审批的重重障碍。
这一过程被称为酌情审查，有时会破坏或改变社区居民认为不受欢迎的项目，从而带来额外成本或延误的重大风险，可能导致开发商一开始就避免建设。它还允许该市的立法者对项目进行权衡，可能会使它们政治化。
长期以来，人们一直认为，修改这一有争议的制度需要得到选民的批准，这使得它在政治上过于复杂，难以改变。去年，选民否决了两项旨在简化新建筑审批程序的投票提案。但加州大学戴维斯分校(UC Davis)法学教授、土地利用专家克里斯•埃尔门多夫(Chris Elmendorf)的一项新法律分析认为，自由裁量审查实际上是数十年来对《城市宪章》(City Charter)误解的结果，监事会可能会改变或基本取消这种审查。
“如果我的判断是正确的，(自由裁量审查)与其说是法律，不如说是知识，那么监事会可以颁布一项法令，使任何类型的开发许可证的批准都是部长级的。”根据埃尔门多夫的分析．部长级审查意味着项目的批准或否决是基于它们是否符合城市机构设定的客观标准。这样一来，纽约市就必须在没有自由裁量审查的情况下批准这些项目。许可证仍可向上诉委员会提出上诉，但委员会只审查它们是否符合客观标准。然而，根据市律师的事先意见和上诉法院的事先意见，部长许可条例几乎肯定会面临法律挑战，这些意见都包含宪章(酌情审查)的论点。”
市检察官办公室的一位发言人在一封电子邮件中写道，虽然埃尔门多夫的分析“提供了创造性的论据”，但该办公室坚持之前的决定。
在一个迫切需要住房的城市——而且政府要求到2031年建造8.2万套住房——自由裁量审查是一个引爆点。支持加快住房建设的人士说，大幅增加整个城市的供应将使房价下降，让旧金山更容易负担得起。另一些人则反驳说，如果在整个审批过程中没有对居民的重大保护，他们所在社区的特征可能会发生巨大变化，绝大多数建成的公寓将为更富有的租房者或买家提供，这对开发商来说更有利可图。
旧金山自由裁量审查的特色是在加州主要城市中最为广阔．这个城市也有全州最长的许可证审查程序这是建造更多住房的另一个障碍。
在他的分析中，埃尔门多夫承认，对于那些超过分区限制的项目，自由裁量审查是受《城市宪章》保护的，当有很多单元的公寓或共管公寓楼被提议取代较小的建筑时，这种审查通常是必要的。但Cow Hollow社区协会的负责人洛丽•布鲁克(Lori Brooke)指出，如果开发商承诺在一个住房项目中至少有10%的单元以经济适用房的价格出售，那么该州法律允许豁免一些分区限制。该协会正在反对朗伯德街(Lombard Street)上一座带有屋顶餐厅的共管公寓楼。
“这个社区能得到什么?”布鲁克问道。“一套或两套低于市场价的公寓，还有13套豪华公寓。正如我们最近在整个城市看到的那样，豪华的共管公寓大楼在晚上是黑暗的，许多单位都是作为海外投资购买的。这种类型的现场分区，一次性项目并不能解决旧金山的经济适用房问题。”
由于自由裁量审查，监事委员会在2021年叫停了史蒂文森街469号的建设——诺德斯特龙的代客停车场将被近500个住房单元取代——要求进行新的环境分析。
此举是对芳草地社区联盟呼吁的回应。州长加文·纽森(Gavin Newsom)周二介入，如果有诉讼挑战该项目，将给予该项目快速司法审查。由于建设成本上升，目前尚不清楚该项目是否能破土动工。
前规划委员会成员丹尼斯·理查兹(Dennis Richards)说，审查权还允许董事会在2017年暂停一个项目，并确保它是安全的。
理查兹说:“在他们进行开发的地方，就埋着一条巨大的天然气管道。在公众强烈抗议后，委员会要求规划部仔细检查管道，确保建筑商不会造成这种将圣布鲁诺社区夷为平地的爆炸2010年，造成8人死亡。
如果埃尔门多夫是正确的，监事会可以通过一项法律，自动批准符合土地使用法的项目。或者，他们可以用其他方式改变这一过程，也许可以取消对四层公寓和其他增加社区密度的住房的酌情审查。
有迹象表明，董事会可能会考虑这个问题。大多数监管机构支持选民最终否决的两项投票措施中的一项。埃尔门多夫说，对酌情审查的新限制可能会成为诉讼的目标，最终法院将决定该市是否可以保留这些限制。
编者按:本文的早期版本错误地报道了纽瑟姆州长的行动将使监事会退出环境审查过程。只有在董事会批准任何审查后，加速审查期才会开始。
联系诺亚·阿罗约:noah.arroyo@sfchronicle.com
