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旧金山加州街4135号是因审批程序滞后而被拖慢的项目之一。
诺亚·伯杰，《纪事报》特约撰稿人
当住房倡导者和开发商谈论在旧金山获得建房许可需要多长时间时，他们不会以几天、几周或几个月为单位。他们以年为单位说话。
根据《纪事报》对纽约市建筑检查部门(Department of Building Inspection)许可批准数据的分析，他们并没有夸大其词。
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分析发现，目前一个多户住宅项目的申请者要等待627个日历天才能从市政府获得完整的建筑许可，而一个单户住宅项目要等待861天才能获得同样的批准。
这还不包括一些申请人在申请建筑许可之前，通常需要一年或更长时间才能通过规划审批的早期阶段。
自2012年以来，全市审批许可的中位数时间增加了83%，这实际上赶走了许多潜在的建筑商，并减少了新建房屋的数量，尽管住房危机随着房价和租金的飙升而加剧。分析显示，10年前，住房项目开发商通常在342天左右获得许可。
旧金山的住房倡导人士说，这种飙升反映了一个长期以来被忽视的问题:虽然加快住房生产的努力往往集中在改变分区和密度限制上，但获得建筑许可证的官僚程序也可能是一个巨大的障碍。
“大多数城市都有时间表，比如几周。旧金山只需要几年，”住房行动联盟(Housing Action Coalition)的执行董事科里·史密斯(Corey Smith)说。该组织一直在推动缩短审批时间。“这只是证明了我们所知道的:旧金山并没有优先建设新住房。”
《纪事报》的分析出炉之际，州住房官员正在进行评估旧金山的住房建设实践，包括签发许可证的程序。
美国建筑检验部(Department of Building Inspection)官员在回应记者的调查结果时说，该机构正在进行一系列重大改革，以加快处理时间，改善客户服务。他们说，《纪事报》分析中反映的等待时间中位数尚未反映出这些变化，这些变化需要时间才能产生影响。
DBI官员拒绝了采访请求，但在发给《纪事报》的一份长篇声明中，负责许可证服务的副主任内维尔·佩雷拉(Neville Pereira)承认，“这个过程需要很长时间，”他补充说，“我们正在努力在不牺牲公共安全的情况下缩短审查时间。”
伦敦市长布里德(London Breed)办公室周三表示，批准和允许在伦敦新建住房“耗时太长”。然而，一位发言人表示，DBI最近的领导和运营变化带来了重大改善。
“但我们还有很多工作要做，以加快我们需要的住房建设，让我们的城市成为每个人都能负担得起的居住场所，”市长的住房交付主管贾德森·特鲁(Judson True)在一封电子邮件中说。
住房倡导者和建筑商称这些延误令人费解。他们说，毕竟，申请许可的建筑商已经经常遇到规划上的麻烦。
要在旧金山建造住房，开发商必须首先获得规划批准，即所谓的权利，以确保城市支持在一个地点拟议的住房类型、规模和设计。最近的数据显示，在过去18个月里，这一过程平均耗时450天来自国家的数据。
然后是“权利后”——《纪事报》分析的重点——开发商必须证明他们的建筑计划符合健康和安全规范，才能获得开工许可。从理论上讲，这个过程的第二部分应该是最快的。它不那么主观，而且对项目的潜在反对——比如来自邻居的反对——很可能在规划阶段就被排除了。
六名在旧金山工作多年的建筑师和开发商告诉《纪事报》，该市的许可程序一直很艰难。但他们表示，负面影响已经升级。
业内专业人士表示，这些延误——再加上数千个项目——极大地抑制了旧金山新住房的数量。他们说，这个漫长的过程实际上扼杀了许多项目，迫使开发商在其他地方开展业务，并推高了房价，因为租房者和购房者争夺更少的可用住房。
“最大的影响是成本，”在旧金山建房30年的建筑师卡琳·佩森(Karin Payson)说。“这让这座城市的每个人都要花钱。它影响到每个人的生活质量，因为每个人都住在某个地方。”
《纪事报》的分析显示，虽然审批时间中位数飙升至近两年，但数十个单独的开发项目却面临着更长时间的拖延。
在2012年以来批准的270多个项目中，市政府审核人员花了四年或更长时间才批准了一个许可证。34个项目耗时8年或更长时间。
建筑检查部门表示，《纪事报》的分析并没有反映出全部情况。例如，这些数据并没有将许可证申请重新回到建筑商手中的时间分开，因为城市已经要求修改。
DBI副局长佩雷拉说，该市正在努力改进各部门将数据输入其许可证跟踪系统的方式，这将使其能够跟踪该市等待申请人回复评论的时间。
该部门审查了《纪事报》的数据分析，并建议对其进行修改，以确保最终数据不包括重复许可和与新住房建设无关的许可。部门员工还建议《The Chronicle》在分析中只计算工作日，但该报决定包括所有的工作日，以捕捉开发者等待时间的真实长度。
《纪事报》的分析并没有将其他部门或实体——如消防局、公共工程或公用事业委员会——审查其职权范围内部分建筑许可申请的时间单独计算出来。
这些数据也没有将建筑许可证退回规划部门进行进一步审查的情况分开，因为建筑物的外部进行了新的修改。最后，它没有区分出开发商可能由于所有权变更或其他因素而搁置项目的情况。
项目可以在审批过程的不同阶段破土动工。大多数建筑商在开始施工前都要等待获得“全面”许可。但开发商也可以申请“施工许可证”，在获得规划授权批准后，在等待最终建筑许可证期间，他们可以分阶段开始一些工作。例如，在获得场地许可证后，他们可能被允许开始挖掘和基础工作。
通常情况下，有复杂项目的大型开发商会使用分阶段许可。这一过程的费用更高，如果项目场地闲置，而建筑商等待稍后的许可批准，可能会增加成本。
佩雷拉说，2008年经济衰退后，该部门开始努力跟上许可程序，当时内部裁员恰逢许可证申请增加。
随着科技工作岗位的增长和低利率推动了房地产热潮，建筑许可的周转时间中值在2016年前后飙升。许可证申请数量也大幅增加，因为该市让许可证申请变得更容易建造附属住宅单位或adu，通常被称为姻亲单位或奶奶公寓的小单位。
2019年申请人数创下历史新高。然后，COVID-19大流行来了，导致申请供过于求，这种情况一直持续下去。随着城市关闭了亲自操作，并开始向电子许可证审查过渡，延误激增。
佩雷拉说:“在大量申请涌入之后，COVID完全打乱了我们的许可申请审查流程，我们仍在努力解决积压的问题。”
Pereira补充说，该部门正在努力缩短许可证批准的时间，主要有五种方式，包括优先考虑“复查”或项目修订，以及尽早标记不完整的申请，以便申请人可以快速重新提交。该部门预计到2023年底将看到这些改进的结果。
根据加州编制的一个数据库，如今，旧金山的许可证审批时间是加州所有大城市中最慢的住房和社区发展部。这些数据考察了过去18个月提交的项目，结果显示，旧金山的审批过程平均比奥克兰长近400天，比伯克利长300多天。
此外，旧金山迟缓的审批程序对整个城市的影响并不均匀。
住房倡导者和建筑商表示，这个过程的复杂性和主观性有利于资金充足的大型开发商，而不利于希望建造一套或几套住房的小业主或房东。
《纪事报》的分析显示，截至2022年，纽约市审批单户住宅的许可时间通常比审批多户公寓楼的许可时间长240天左右。
马克·霍根(Mark Hogan)是一名在纽约市从事住房设计16年的建筑师，他说，这些延误使得业主和开发商很难为项目筹集资金，尤其是经济适用房项目，这些项目包括低于市场价格的单元，需要多个资金来源。
霍根说:“在建筑获得许可的同时，你会看到多年的建筑成本上升。”“现在有很多正在审批的项目将被取消或无限期推迟。”
建筑师和建筑商说，大型开发商往往表现得更好，原因很明显:钱。他们说，对于那些有资源的人来说，雇佣律师和其他人来帮助他们驾驭错综复杂的规则，这个过程会更容易。许多大型开发商都聘请了被称为“许可证加速员”的专家，他们每天到城市里去推动许可证的发放，每小时收费高达500美元。业内专业人士表示，使用速成工具通常可以在一个项目上节省几个月的时间。
托比·列维(Toby Levy)是美国建筑师协会(American Institute of Architects)的一名成员，他在纽约市工作了30多年，建造的大多是大型多户住宅，他说，该部门通常在为大型住房项目申请许可方面做得更好。她说，对于小业主来说，这个问题主要是规模问题，因为他们负担不起聘请同样多的顾问和批准速成员的费用。
“如果你自己做这个项目，你没有那么多钱可以花，”Levy说。“如果你把所有相同的要求都放在一栋四单元的建筑上，那就令人生畏了。顾问与项目规模不成比例。”
业内专业人士说，更高的管理费用促使许多开发商建造豪华住宅，比如共管公寓大楼，或者将复式住宅改造成昂贵的大型独户住宅。这类项目通常有较高的利润率。
倡导团体California YIMBY的发言人马修·刘易斯(Matthew Lewis)说，由于许多小型开发商或业主被拒之门外，结果就是缺乏面向中等收入者的新的小型公寓项目，比如四层公寓。这些项目的损失通常被住房专家称为“中间缺失”。
刘易斯说:“旧金山已经建立了一个系统，要想通过审批，你必须是一个财力雄厚的开发商。“通过这个过程，你正在迫使市场走向高端。”
建筑商说，过度拖延是结构性问题的结果，比如长期人手不足，复杂的建筑法规为项目面临挑战打开了大门，此外，他们还说，建筑检查部(Department of building Inspection)内部的整体文化往往是好斗的。
佩雷拉说，该部门不同意对其内部文化的抱怨，并补充说，工作人员“积极参与城市促进住房生产的努力”。
建筑商说，旧金山的住房景观本身就具有挑战性。它是密西西比河以西人口最稠密的主要城市，以其历史保护和魅力而闻名，这意味着建筑通常会受到更多限制。
在旧金山日益恶化的住房和无家可归危机中，这一程序受到了越来越多的关注。
加州住房和社区发展部(California Department of Housing and Community Development) 8月宣布，其问责部门正在启动对旧金山住房审批和许可制度的审查。该机构还下令该市重新修建其建筑住房的元素这是该市必须制定的路线图，概述如何实现国家规定的住房目标。
旧金山必须向加州展示它有一个切实可行的建设计划到2031年将有8.2万个住房单位这在很大程度上取决于上海能否证明自己有能力建造数万套已经在审查中的住房。
美国建筑师协会(American Institute of Architects)旧金山公共政策委员会主席、建筑师克里斯托弗·罗奇(Christopher Roach)说，他担心，随着旧金山试图吸引更多的开发项目，拖延获得许可的情况只会更糟。市监管机构今年通过了一项立法，允许全市的业主构建四套公寓住宅楼在曾经为单一住宅保留的地块上，并在所有角落地块上建造最多六个单元。
罗奇说:“我们的管道问题将极大地限制实现这些目标的能力。”“建筑部门将会有一系列的项目。”
建筑师们将于下周与州政府官员会面，讨论旧金山如何修正其许可程序的建议。他们的想法包括:允许多个部门更容易同时审查许可证;全面采用电子许可证审核制度，取代现时纸张许可证和电子许可证的混用;并为市政府制定回应申请者的最后期限。
在一场腐败丑闻之后，建筑检验部试图重组，面临着这些挑战。上周，前高级探长伯纳德·柯伦认罪两项收受约满酬金作为批准建筑许可证的报酬罪名。
该部门的前主任汤姆·许2020年辞职此前，他被市检察官办公室指控行为不端，包括给予优待和获得许可证加速员的机会。
司法部官员拒绝就柯伦的认罪协议置评。几名建筑商在接受《纪事报》采访时表示，他们担心，除非检查员被迫遵循一套更客观的规则和审批时间表，否则该部门内部的文化不会改变。
潜在的改革可能取决于萨克拉门托市和YIMBY倡导者之间的一场酝酿中的斗争，后者希望该市迅速建造更多的住房。
今年，立法者以压倒性多数通过了该法案AB2234该法案要求大多数城市在严格的时间表内对住房建设许可做出反应。该法案规定了城市批准许可或提出修改建议的最后期限:25套及以下的小型住宅项目30个工作日，26套及以上的大型项目60个工作日。
但这项措施可能不适用于旧金山。该法案有一个漏洞，可以说是纽约市的豁免，因为它有自由裁量的建筑许可审查，这意味着邻居可以对许可提出上诉。绝大多数城市都有非自由裁量程序。
旧金山明年有可能失去这项豁免。住房行动联盟表示，它正在与立法者合作，提出一项法案，在全州范围内结束自由裁量许可审查。
旧金山民主党参议员斯科特·维纳(Scott Wiener)说，由于监事会一直抵制改革，州议员可能必须进行干预。他说，他经常听到抱怨说，城市迫使建筑商遵守主观决定，导致他们的成本飙升。
“我不知道旧金山是否有能力独自解决这个问题，”维纳说。“如果你符合所有的规定，那么你就应该拿到许可证，市政府不应该在游戏进行到一半的时候改变规则。”
澄清:本报道已更新，以澄清《纪事报》对建筑检查部门的许可批准数据的分析包括一些可能被推迟的项目，因为它们同时正在接受规划部门的权利批准审查。
达斯汀·加德纳和苏西·尼尔森是《旧金山纪事报》的特约撰稿人。电子邮件:dustin.gardiner@sfchronicle.com，susie.neilson@sfchronicle.comTwitter:@dustingardiner，@susieneilson
