旧金山可以效仿卡尔加里，把市中心空荡荡的办公室变成住房

旧金山的市中心自大流行开始以来，经济核心一直在挣扎，有一个不会消亡的想法:把空置的办公楼改造成住房。

旧金山市中心以商业空间为主，但由于人们不断转向远程办公，这些商业空间仍然被掏空，这使得旧金山在全国市中心疫情后恢复指标中处于底部。城市规划者表示，居住在那里的人大量涌入，可能会催生一个适于步行的社区，形成一个更可持续的经济生态系统，有新的杂货店、药店和其他零售商店，取代疫情期间关闭的企业。

但是，如果用办公空间建造住房是一个好主意，那为什么还没有实现呢?当地开发商普遍表示，在这里，这太昂贵、太困难了——尽管在某些情况下，它的成本可能低于自下而上的建设。

在阿尔伯塔省的卡尔加里，它看起来也太昂贵和困难，直到政府采取了一些措施。为了应对其商业区的长期衰落，加拿大官员推出了一项10年耗资10亿美元(约合7.21亿美元)的计划，将该地区转变为一个多元化、繁荣的社区，主要是通过资助和快速追踪项目，将办公楼改造为住房。

头条新闻:加拿大城市卡尔加里正在支持将未使用的办公楼改造为住宅空间，以帮助其市中心核心地区恢复活力。上图:在阿尔伯塔省卡尔加里市中心的目标重建区，一个广告办公空间的标志。 — 头条新闻:加拿大城市卡尔加里正在支持将未使用的办公楼改造为住宅空间，以帮助其市中心核心地区恢复活力。
上图:在阿尔伯塔省卡尔加里市中心的目标重建区，一个广告办公空间的标志。
Amber Bracken /《环球邮报》报道

当地建筑商说，类似的策略可能有助于旧金山的改造。

“就目前的情况来看，这些项目是不可行的，”SCB的负责人斯特拉坎·福根(Strachan Forgan)推测道。SCB是为该市一家大型酒店设计的建筑设计公司一些最近的转换范内斯100号是一座28层的玻璃幕墙建筑，2015年完工时，它在市政厅附近提供了418套住房。他说，如果“建筑价格因经济衰退而急剧下跌，或者政府改变政策”以降低成本，这样的项目可能会变得更有可能。要想让项目更具可行性，就需要在这个城市难以驾驭的政治环境中生存下来，还要考虑到开发商满足该市保障性住房要求的主要成本。

旧金山官员已经开始公开讨论改造建筑的可能性，不过他们说，住房只是其中一种潜在的新用途。

在包括克利夫兰和亚特兰大在内的许多其他城市，办公场所的转换也越来越受欢迎，因为它们有可能为受疫情影响的市中心地区注入活力。在华盛顿特区，市长正在考虑税收和其他激励措施，以使其更可行。

在纽约市，9·11袭击后，曼哈顿下城新增了数千名居民增长最快的地区。如今，大苹果的办公楼都是这样的再一次变成了家一个工作组正在探索如何使这一工作更容易。

多伦多大学(University of Toronto)城市学院(School of Cities)院长凯伦·查普尔(Karen Chapple)说，旧金山市中心应该效仿，不仅仅是人们上班的地方。查普尔最近与多伦多和加州大学伯克利分校的同事一起，研究了60多个北美城市的手机数据，以衡量市中心的恢复情况旧金山是最慢的。虽然随着旅游业的逐渐复苏，旧金山的街道显示出了新生的迹象，但最近的数据显示，旧金山的办公室空缺已经出现了攀升至历史新高。

“最终，旧金山将不得不弄清楚人们为什么要来这里，”查普尔说，“这可能意味着彻底反思自己。”

查普尔说，这项工作“不能一幢一幢地建造”。她说，相反，随着社会学会与2019冠状病毒病共存，现在是开展一项广泛倡议，改造建筑的时候了其他城市思想家和经济学家。

在上班族和游客之间，旧金山市中心在新冠肺炎到来之前的表现还不错，尽管相对缺乏住房使其在工作时间之外的活力大不如前。许多人都想知道，随着病毒威胁的消退，它是否会反弹，但新的因素表明，它不会反弹。最近对办公楼的投标远远低于卖家的预期，还有一些房产的所有者正在申请下调其价值，这预示着用于公共服务的税收收入将普遍下降。

在未来几年里，这座城市可能会发现自己处于与卡尔加里相似的境地，这使得这座加拿大城市的选择具有潜在的指导意义。

需要有创造力

卡尔加里试图通过将办公室改造成住宅单元来振兴市中心。
Amber Bracken /《环球邮报》报道

与旧金山不同，卡尔加里的市中心长期处于衰落之中。2014年油价暴跌后，能源公司纷纷撤离，而当疫情刺激远程工作时，人们越来越清楚，该地区将无法复苏。不断下跌的房地产价值意味着，如果政府不把钱花在一个长期的解决方案上，它将继续失去税收收入。

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bbb 0将办公室改建为住房有双重好处:减少办公空间的总供应，使其余的更有价值，并增加住房供应。

由于考虑到改造工作的难度和成本，官员们聘请了建筑设计公司Gensler来分析整个市中心改造的可行性。Gensler成立于旧金山。Gensler在该地区发现了一块适合房产的区域，因此政府将资金和其他激励措施放在那里，鼓励开发商为新社区建造住宅基础。

到目前为止，卡尔加里已经批准了大市中心计划预计支出的四分之一，约1.84亿美元。

在最初的支出中，大约40%将用于资助办公室的改建。每个项目每平方英尺可以获得54美元，在没有市议会进一步审查的情况下，最高可达720万美元——有两个项目超过了这一数字，其中一个计划获得约1100万美元。到目前为止，已有五处改造项目获得批准，可建造707套住房。其余60%的拨款将用于当地艺术场地的重大升级和公共空间的振兴，以使市中心地区更舒适，对游客和居民更有吸引力，并刺激经济活动。

卡尔加里市区战略主管汤姆·马勒(Thom Mahler)说，在政府承诺提供资金之前，项目开发商发现“很难获得融资”。有了财务激励，“他们的形式发挥了作用，”他说。他指的是一份列出财务可行性的文件。

开发商Peoplefirst的创始人兼董事总经理马克西姆•奥舍夫斯基(Maxim Olshevsky)说，这笔资金使其能够以低于当前市值20%的价格出售该项目40%的单元。这也让他们在财务上有了喘息的空间，可以安装阳台，建造不少于两间卧室的公寓，而不是为了增加整体租金收入而塞进更多更小的单元。更大的单元可以为家庭在新社区提供一个立足点——奥尔舍夫斯基说，他想建造那种他希望在从乌克兰移民到卡尔加里时拥有的房子。

“我们全家都住在一套两居室的公寓里，因为我们买不起三居室，”他说，“所以我就睡在沙发上。”

行人在卡尔加里市中心的重建目标区内骑着滑板车，该市正在将闲置的办公空间改造为住宅单元。
Amber Bracken /《环球邮报》报道

政府还加快了这些项目的进度，部分原因是放弃了一项可能需要数月才能获得的主要施工许可证。为了进一步加快进度，一个新的委员会直接与开发商合作，帮助他们满足严格的建筑要求，这对于改变建筑结构用途的项目来说可能是困难的。Olshevsky说，所有这些都为开发者节省了大量资金。

奥尔舍夫斯基说:“所以不会有任何延误——你可以与决策者进行对话，他们可以让你的计划获得批准，或者告诉你，‘好吧，你的尝试太有创意了，就这样做吧。’”“这是巨大的。”

由于人们的帮助，奥尔舍夫斯基希望这个项目——提供112套住房单元，一楼有零售空间，二楼有联合办公空间——能在2023年10月完工，所有单元在当年年底前全部出租。

该项目的总“硬成本”，即材料加上人工，估计为每个住宅单元131020美元。如果算上“软成本”——比如规划和管理，或者开发人员的管理费用——这个价格等于177,670美元。这还不包括购买大楼的成本。

开发商Emerald Fund的首席财务长蒂姆·弗拉贝尔(Tim Vrabel)说，相比之下，旧金山范内斯100号住宅单元的单价是31.1万美元，这还只是硬成本。他说，在如今的市场上，这些成本要高得多。他没有提供软性成本，他说软性成本“因项目而异”，可能相当于硬成本的40%至70%，具体取决于开发商选择如何满足该市的经济适用房需求。

转换的成本取决于目标建筑，它必须符合许多标准，一个项目值得做。

更新的高端写字楼通常不适合，原因有两个:它们仍然供不应求，几乎没有经济动力将其改造成住宅。而且它们的占地面积往往更大，楼层宽敞，很难与布局舒适、吸引人的公寓分开。

相反，旧的和低端的建筑是最好的。但即便如此，问题也不在于其中是否大部分空置——就像旧金山市中心的许多写字楼那样——而是这些楼层是否仍出租给商业租户。

“如果他们找到一栋未来10年87%的写字楼，该怎么办?”你用它做什么?房地产投资公司万科美国(Vanke US)首席投资官特雷·克拉克(Trey Clark)说。

sf市场的复杂性

在其再开发区内，卡尔加里正与开发商合作，改进办公空间转变为住宅单元的过程。
Amber Bracken /《环球邮报》报道

每一次转变都是一项艰巨的任务，部分原因是没有两个是完全相同的。

起居空间需要采光和新鲜空气，这可能需要安装通风系统，更换外部结构，使以前密封的窗户可以打开，甚至需要将建筑的某些部分切割掉，以改善设计。管道和电力系统必须从大的、聚集的区域重新布线到每一套新公寓或共管公寓。随着用途的改变，旧建筑可能突然需要重大的抗震升级或消防安全系统。电梯或楼梯可能需要建造，或拆除和重新安置。每一次改动都会抬高价格。

湾区开发商TMG Partners的董事长兼首席执行官迈克尔•科瓦鲁比亚斯(Michael Covarrubias)说:“有成千上万的事情需要分析。登录必赢亚洲在建筑商拆除建筑后，新的设计障碍可能会浮出水面。他说:“可能会有一分钟的惊喜。”这增加了成本。

北卡罗来纳大学教堂山分校(University of North Carolina at Chapel Hill)专攻房地产开发的教授Emil Malizia的研究显示，在更适合改造的建筑中，建造速度通常更快，单位成本也比拆除建筑然后从头开始建造公寓低30%左右。

Gensler的一位发言人今年6月说，Gensler在北美分析的数百栋建筑中，有25%到30%的建筑适合改造。该公司奥克兰办公室负责人马南·沙阿(Manan Shah)说，旧金山市中心也有可以使用的建筑。

沙阿说:“这是一个相当复杂的市场。“很多历史建筑，很多开发都发生在20世纪70年代、80年代和90年代。”

建设成本升高帮助房地产开发陷入困境在城市。此外，由于写字楼地产通常比住宅地产更有价值，开发商不愿进行改建，也不愿承担潜在的净财务损失。

有人说，这就是政府可能扭转局面的地方。

转换将取决于该市的保障性住房法律，该法律要求大型项目的开发商要么支付费用，要么为低收入阶层的租户留出部分公寓，从而产生长期成本。一个包括经济适用房的项目将把大约五分之一的单元租给收入为当地收入中位数55%到110%的家庭，独居者的收入中位数为9.7万美元。

位于卡尔加里市中心的基石经济适用房办公楼改造项目正处于建设的初级阶段。
Amber Bracken /《环球邮报》报道

SCB建筑事务所的福根说，也许该市可以将单位要求削减一半。对于100 Van Ness项目来说，更温和的减少有助于数字的工作。

房地产专家表示，该市可以通过降低影响费或给开发商更多的时间来降低融资转换的难度。或者该市可以直接捐款，就像卡尔加里那样。

此外，与卡尔加里一样，旧金山政府可以放弃某些许可，直接与建筑商合作，迅速清除官僚障碍。万科的克拉克说，或者，它可以免除对改建项目的“酌情审查”，这是一种让官员和公众对项目的某些方面提出质疑的程序，拖延项目，让开发商损失资金。改建也可能比在现有社区新建建筑更少招致反对。

不能从办公室转换回来

卡尔加里正在支持将未使用的办公楼改造为住宅空间，以帮助重振市中心核心。
Amber Bracken /《环球邮报》报道

尽管旧金山市中心的发展举步维艰，但将那里的建筑改造为住宅的想法仍然具有弹性和感染力，在开发商之间广为流传，并经常出现在新闻报道中。

事实上，福根最近接到了翡翠基金(Emerald Fund)关于一处新上市写字楼物业的询价。

福根的联系人告诉他:“嘿，我们正在研究这栋建筑是否适合用作住宅。”一些快速的数学计算表明，这些数字还不够好。当被问及政府的干预是否能让Emerald Fund的转换物有所值时，总裁Marc Babsin表示，"任何一点都有帮助。"

旧金山的官员正在考虑是否要帮助改造，但不仅仅是建造新的住房。相反，如果市中心的空置建筑得到了使当地经济多样化的产业，就可以避免大流行期间发生的情况重演:过度依赖技术和其他高度专业化的劳动力受损的区域当他们离开时，这可能是迈向全市金融危机。

伦敦布里德市长的发言人Jeff Cretan说:“例如，我们追求从办公室到实验室空间，或轻工制造业的转变。”“因为旧金山是一个经济中心，位于一个技术丰富、大学众多的地区，所以在卡尔加里发生的事情可能会有其他选择。”

旧金山规划部(San Francisco Planning Department)主任里奇·希利斯(Rich Hillis)说，如果目标是在市中心建造住宅，最好是找出那些尚未开工的获批办公项目，让它们变成住宅。

“一间办公室一旦被改建，就无法再改建了，”香港经济与劳动力发展办公室(office of Economic and Workforce Development)发言人陈慧嘉(Gloria Chan)在一封电子邮件中警告说。“我们的经济核心区是这座城市唯一允许我们设立办公室的地方，过早地离开这里可能会造成业务和收入的损失。”