旧金山航空正在苦苦挣扎，可能陷入巨大的“厄运循环”。

厄运循环(名词)一种消极的发展导致另一种消极的发展，然后使第一个问题变得更糟。恶性循环。

这就是旧金山可能会死:

相互关联的力量使这座城市陷入经济自由落体:工人仍然主要是远程的;办公空间空无一人;企业快门;公共交通大幅减少，甚至破产，使得餐馆和小企业赖以生存的中低收入工人更加困难，导致税收下降导致预算严重不足，危及众多城市服务，引发大规模裁员城市工人社会保障体系的瓦解，所有这些都会导致更多的人离开。

旧金山的官员和商业团体承认，正如一些经济学家所说的那样，可能会出现“末日循环”(doomloop)，并同意这座城市将艰难度过一个无限期的过渡期。但他们乐观地认为，这座城市将会反弹，恢复到2020年之前的水平，就像它在前几次经济衰退后所做的那样。

另一些人则认为，这相当于一种神奇的思维，需要对这座城市进行一次重大的重新构想。尽管许多美国城市都在苦苦挣扎COVID尾流在美国，旧金山可能处于最危险的境地。这座城市严重依赖科技和其他知识产业，这些产业适合远程工作，几乎没有证据表明，员工每周回到办公室的时间会超过两三天。这些办公室占据了城市核心，几乎没有人住在那里，使市中心成为一个空壳，对那些不需要在那里工作的人没有吸引力。与此同时，经济适用房短缺、商业地产价格高企以及政治两极分化依然存在。公共安全和旅游业也将受到警力削减的影响。无家可归的危机将会恶化。

SFNext:修复我们的城市播客:旧金山即将到来的厄运循环

也许最终的威胁是:从城市到郊区的大规模移民有可能回到上世纪六七十年代。

纽约大学(New York University)金融学副教授阿皮特·古普塔(Arpit Gupta)与人合著了一篇研究报告被广泛阅读的末日循环论文他在最近一次旧金山之行中告诉《纪事报》。“空气中有一点荒凉，所以对我来说，这绝对有点像世界末日。”在过去的几十年里，严重的厄运循环已经在纽约和底特律等其他城市引发了财政危机。

旧金山应该怎么做?

一些人认为，目前的情况提供了一个重新构想这座城市的机会。

给你更多

例如，城市规划智库SPUR的首席执行官艾丽西亚·约翰-巴蒂斯特(Alicia John-Baptiste)说:“与其将旧金山市中心简单地视为该地区的中央商务区，我认为我们可以将其视为该地区的中央社交区。”“我认为，对我们来说，开始为旧金山的身份表达一个真正积极主动的愿景是很重要的。”

到目前为止，该市的领导层还没有通过任何重要的立法来支持该市的重大变革。该市首席经济学家泰德•伊根(Ted Egan)认为，最有可能的情况是，市场资本主义的力量将纠正这艘船。例如，他认为，像办公室到住房的转换这样的想法不可能迅速完成，也不可能以足够大的规模来产生影响。

“我们需要谦虚一点，”他说。“在旧金山，有雄心壮志的传统。我认为，我们不应该鼓吹一个宏伟的愿景，而应该……顺其自然，不要偏离轨道。”

以下是对这些威胁的初步了解，它们可能会如何发展，以及纽约市可能采取哪些措施来缓解这些威胁:

远程工作

在科技热潮的推动下，旧金山市中心成为美国最昂贵的写字楼市场。办公工作集中在市中心，占该市GDP的75%以上，2021年该地区占该市营业税收入的95%。现在它是全国最空的市场。

房地产经纪公司世邦魏理仕(CBRE)的初步数据显示，本月写字楼空置率飙升至创纪录的29.4%，是2019年底3.7%的空置率的近8倍。在大流行期间，旧金山对可用租赁或转租空间的衡量指标是迄今为止全国增幅最高的。

办公室占用率，即某一天实际在办公室工作的员工比例，一直是全国最低的，到3月底约为43%，根据卡斯尔保安公司管理的建筑物的数据。

办公室员工的缺席伤害的不仅仅是公司的办公室房东。

古普塔说:“当他们在市中心时，他们会购买商品和服务。”“他们去理发，去吃午饭，下班后去享受欢乐时光。”

一个恰当的例子:32年后，第二街的亚历山大书店上周表示，它将关闭，因为人流量仅为疫情前水平的45%左右，主要是由于没有办公室工作人员和游客。

“如果这里有不同类型的办公人员，情况就会不同，”旧金山本地人、该公司的合伙人兼联合创始人迈克尔·斯图平(Michael Stuppin)说。“这座城市变了。”

没有人知道写字楼市场何时会反弹，也没有人知道哪种类型的租户会取代正在继续裁员的科技公司。现在，该市正面临着大量的房产税上诉，房东们试图降低他们的年度账单。如果成功，市政厅可能会看到对其最赚钱的税收来源之一的直接打击，危及预算和市长和监督者对整个城市的支出优先权。

旧金山财务总监办公室去年11月估计，该市可以做到这一点每年损失近2亿美元在最坏的情况下，到2028年，办公室空置率仍然很高，办公室财产税收入将下降35%。总的来说，这个城市是预计为7.28亿美元未来两个财政年度的赤字以及到2028年高达12亿美元的年度赤字。这可能意味着大量削减城市服务。

“他们并没有预测经济衰退，但他们预测房地产税将放缓和疲软，”伊根说。

2022年，旧金山金融区，一名上班族步行上班。远程工作的持续存在对这个城市产生了重大影响。
费利克斯·乌里韦/《纪事报》特稿

伊根说，最有可能的情况是，写字楼租金最终会大幅下降，足以吸引新公司搬到市中心，而不是出现最糟糕的恶性循环。但他不知道这需要多长时间，也不知道价格会跌到什么程度。目前还不清楚哪些行业会介入，吸收办公空间。

房地产专家也不能说空置率何时会达到峰值，何时会开始复苏。

尽管写字楼空置率激增，但租金并没有太大变化要求租金下降15%左右与2019年相比。据世邦魏理仕称，这远低于2000年互联网泡沫破裂后70%的跌幅。租金居高不下的部分原因是房东不想让他们的房子贬值，而且许多长期租约还没有到期。

一些写字楼业主提供了一些优惠，比如免几个月的租金，并为办公室租户的内部装修支付费用，以此在不降低每月规定租金的情况下吸引公司。

房地产经纪公司高纬物业(Cushman & Wakefield)高级研究主管Robert Sammons拒绝预测写字楼空置率何时见顶，但他表示，预计至少到今年年底，空置率将继续上升。世邦魏理仕的预测也是如此。

“短期内会有痛苦。从长远来看，如果公共部门和私营部门能够齐心协力，经济就能复苏，而且复苏得很强劲。”

尽管办公室职位空缺和科技公司裁员，旧金山的失业率仍处于历史低位，不过从去年12月的2%上升到了今年2月的2.9%。

伊根在最近的一份报告中指出:“大量空置的办公空间比大量失业人员要好得多。”

巴特的生存

BART是旧金山市中心经济健康的关键，但它的未来岌岌可危。

伊根说:“如果没有(公共)交通工具，就没有办法重新占领市中心。旧金山是西海岸唯一一个大多数人都乘坐(公共)交通工具上班的就业中心。”

旧金山湾区捷运(BART)的设计是为了满足该市的经济核心，并严重依赖这些工人的票价收入。转向远程工作摧毁客流量今年1月，整个系统的出口水平约为大流行前的40%，市中心出口水平为28%。交通服务的预算预测显示，到2026年，预计将有3亿美元的赤字。因此，未来几年可能会出现大范围的裁员和服务削减，包括关闭车站，工作日列车在剩余车站之间等待很长时间，以及周末服务的终止。即使这样的削减也无法保证该机构的未来，更糟糕的是，它们可能会阻止乘客，进一步损害收入。整个城市都能感受到它的影响。BART发言人艾丽西亚·特罗斯特说:“我们有理由认为，客流量损失几乎是立即发生的。”“从那里开始，我们的储备能撑多久就撑多久。”

如果BART停运，或者必须大幅削减，通勤者将面临严峻挑战。办公室出勤率可能会进一步下降，帮助支持城市餐馆和零售商的当地居民到城市旅游的人数也可能会进一步下降。

有些人可以求助于公共汽车服务或开车去市中心。但伊根说，没有足够的街道和停车位来容纳疫情前进入该市东北部的大量司机。海湾大桥的交通流量已经接近疫情前的水平，在一天中的某些时候甚至超过了疫情前的水平，城市街道又出现了拥堵。

BART官员正在考虑在2026年进行一项地区性投票措施，以增加税收，并在疫情前的客流量一去不复返的情况下保持该机构的生存。但联邦基金的减少将使旧金山湾区在那之前陷入严重的财政困境，使其命运未卜。

《出埃及记》

在全国范围内，疫情促使人口从城市中心向郊区转移，使人口趋势线颠倒过来。

布鲁金斯学会(Brookings Institution)的一份分析报告称:“这是至少自1990年以来，美国主要都会区首次出现年度负增长。”

美国人口普查数据显示，在旧金山，从2019年到2021年，在计算机、工程和科学领域工作的居民中，超过7%的人离开了旧金山。伊根说，虽然这对城市的税收是一个重大打击，但这对城市的科技产业并不是一个威胁——不像科技工作者离开湾区，因为那样他们就不能在未来回到市中心，为该地区的复兴播种。登录必赢亚洲截至2021年，只有约1%的科技工作者离开了包括奥克兰和伯克利在内的旧金山大都市区。该行业遭受了损失。大量的裁员自去年以来，有迹象表明裁员可能会持续到今年。

但旧金山的复苏也受到低薪工人外逃的威胁。从2019年到2021年，纽约市失去了55%的餐饮服务人员、34%的服务人员、33%的销售人员和26%的办公室行政人员。许多人无法负担住在城市的费用，而更高的通勤成本促使他们去离家更近的地方找工作。

随着经济重新开放，企业现在很难找到服务员、办公室管理和其他对中小企业至关重要的工作。

行人走过旧金山金融区科尔尼街曾经的沃尔格林药房。办公室工作人员的减少迫使一些企业关闭。
杰西卡·克里斯蒂安/《纪事报》

由于远程工作、高税收和安全问题，最近出现了公司裁员和大规模外迁的担忧，但在疫情期间，还没有大公司完全放弃湾区的例子，只有几家重要的公司离开了旧金山，比如加密货币公司Coinbase完全离开了湾区。登录必赢亚洲

本周公布的人口普查数据显示，在疫情爆发的第二年，旧金山的人口流失速度也有所放缓。

伊根说，根据截至2021年的数据，没有证据表明该市臭名昭著的高税率正在推动企业将员工迁出市中心。他说，与税率较低的公司相比，税负最重的公司并没有不成比例地裁员。

“在旧金山，每个人的工资都在减少，不管他们的税收发生了什么变化，”他说。“这是一个迹象，你不应该恐慌，我们在2018年和2020年引入的增税导致了我们现在看到的办公室空置率的增加，因为这不是数据所显示的。”

住房

随着这座城市努力恢复生机，它需要弄清楚如何把工人吸引回来，并吸引新的工人。这意味着，为了解决招聘短缺、打击犯罪和教育儿童问题，政府必须扭转对大多数人(包括服务人员、警察、消防员和教师)来说房价过高的长期趋势。

几十年来，旧金山建造的低收入住房都低于州政府机构的规定。该市的记录显示，从2015年到2021年，共建造了2.2万套住房，但只有约9%的住房可供收入不超过55450美元的两人家庭负担得起。根据2021年美国人口普查数据，大约四分之一的旧金山家庭的收入达到了这一门槛。剩下的绝大多数住房都是按“市场价格”建造的，通常是为年收入至少13.3万美元的两口之家建造的。

加州要求，从2023年到2031年，旧金山必须以高于过去20年的年增长率建造低收入住房。

尽管租金有所下降，但旧金山的租金仍然是全国最贵的，尽管根据apartment List，旧金山和圣何塞是美国仅有的两个公寓租金低于疫情前水平的地区。其他城市的房价也出现了飙升，因为人们寻求更多的在家办公空间，同时大批租房者重返兼职办公室。这种情况在旧金山并不常见。

古普塔说:“在疫情爆发之前，许多城市对居民的态度是，他们别无选择。”“你必须住在这里，无论是在旧金山、纽约还是其他一些高成本城市。这意味着你可以为这些居民提供低质量的生活。房价可能会很高。你的治理质量可能很差。人们别无选择。他们必须呆在那里，住在城里。现在不同的是，人们确实有了选择。”

对许多人来说，选择是在其他地方。