为什么加州的住房危机会破坏旧金山的天际线

在福尔松街620号100岁之后不久，这个树木覆盖的遗迹可能会被拆除，为58层的新建筑让路住房这将比现有分区允许的高度高出240英尺。

欢迎来到神秘的世界bwin sports 密度奖金——在旧金山，开发商和他们的律师正在越来越粗暴地使用一项州计划。考虑到地方政府几十年来过度热心、往往愤世嫉俗地试图“控制”经济增长，这个项目是一个完全有意义的工具。但也有一个真正的危险，在某些情况下，它可能会破坏真正的规划努力，以鼓励大规模的发展，并与周围环境相适应。

虽然福尔索姆的分区策略听起来厚颜无耻，试图将目前覆盖该街区的320英尺(约合920米)的高度限制提高近一倍，但它甚至不是拟议的外推法中最极端的例子。自上月底向纽约市规划部提交申请以来，另一家开发商也提交了投标书一座818英尺高的公寓楼在主街50号，这块土地被划为400英尺高的建筑用地。

这是一个不错的回报——特别是考虑到密度奖励只允许项目增长50%。

这两个项目展示了一些看似简单的东西是如何以意想不到的方式改变的。

比方说，在一个高度限制为100英尺的街区，在一个有10,000平方英尺可建造土地的场地上，提议建造一座建筑物。这意味着一座新的10层建筑可能包含大约10万平方英尺的空间。

然而，目前的州密度补贴规定，如果一栋拟议中的公寓楼将15%的单元留给收入不超过该地区收入中位数50%的居民，那么该项目的总平方英尺面积就可以增加50%。

因此，如果开发商提交的“基础”金额超过了该州的负担能力水平，该项目就有资格再获得5万平方英尺(约合人民币349万元)的投资。只要在占地面积的一半上建造，结果可能是一座20层的塔楼。

复杂?是的。我省略了一些方面，比如不同收入水平的诱因，或者是共管公寓而不是公寓。

对旧金山来说，还有一个问题。

该州15%的要求将取代——而不是增加——该市目前的住房规定，即大型住房项目必须包括大量的经济适用房，其中12%的住房被归类为“非常低收入”。

换句话说，在旧金山的组合中再加上几套经济适用房，你就有资格获得更大的面积。大奖!

这基本上就是最近拟建的两座塔楼的情况。

在每一种情况下，他们的“基本”提议都应该包括足够的负担能力，以触发国家奖金——这使他们能够建造数十万平方英尺的额外公寓，这些公寓将完全按照市场价格出售。然后，开发商可以将建筑改造成更高的塔楼。

用拥有50 Main的开发商Hines旧金山办事处高级董事总经理保罗•帕拉迪斯(Paul Paradis)的话来说:“奖金的重要之处在于，你可以把符合代码的质量提高50%。”

我说“可能”是因为每当开发商申请使用密度奖励时，城市规划者都会审查计划，以确保“基础”平方英尺是合法的。例如，在一些社区，新建大型建筑的底部需要有轻工业空间，市政府对其规则进行了调整，明确指出这意味着一楼住房项目的，而不是地下室。

但是，一旦这些公式达成一致，规划人员在调整建筑物的形状或设计方面就没有太多的自由裁量权了。

旧金山规划总监里奇·希利斯(Rich Hillis)说，“州政府以一种我们没有太多杠杆的方式制定了这个计划。”在市中心，这可能意味着“打破我们建立的高度限制”的提议。

这未必是件坏事——一代人对“过高”高度的恐惧，是另一代人对垂直戏剧的开放态度。以美因街50号为例，从市场街(Market Street)的灌木丛中拔地而起一座相对细长的高层建筑的想法，不仅可以使天际线更加活跃，还可以提供旧金山所需的住房。此外，该塔楼是一个更大项目的一部分，该项目将为Main、Mission、Beale和Market街道所包围的街区增加各种公共空间。

来自国家自上而下的压力是可以理解的。

几十年来，太多繁荣的加州城市因为“社区特色”之类的排他性担忧而收紧了限制。这减少了住房供应，从而进一步推高了房价——这又让那些自以为是的居民更加坚定地把他们那贵得离谱的房子周围的一切都锁在原地。

这是一个恶性循环。

但福尔索姆街620号及其周边街区现在之所以受欢迎，是因为旧金山已经对附近的社区进行了分区改造，以建造更多的住房。这就是为什么你会在林肯山上看到住宅楼，在靠近英巴卡德罗的福尔索姆街看到高楼大厦。

这些区域经过精心规划，允许城市的急剧增长，同时作为市中心天际线的延伸也是有意义的。

相比之下，福尔索姆街620号(620 Folsom)将是一栋满是公寓的大楼，但环境仍然让人感觉遥远。那里的景色会很棒。对我们其他人的影响可能会像大拇指痛一样突出。

约翰·金是《旧金山纪事报》的城市设计评论家。电子邮件:jking@sfchronicle.comTwitter:@johnkingsfchron