这就是单户住宅分区给旧金山带来的成本

研究人员将土地实际成本与没有限制性分区的土地成本之间的差额称为“分区税”。它实际上并不是一种政府税收——只是人为的供应限制，如分区法和允许延期，给不同大都市地区的土地价格增加的估计数量。

在一个国家经济研究局发布的工作报告，研究人员发现，在旧金山大都会区(包括旧金山、阿拉米达、康特拉科斯塔、马林和圣马特奥县)，每四分之一英亩土地的“分区税”中位数为40.9万美元，是该地区家庭收入中位数的四倍多。

为了更好地理解这个数字，假设你是一名谷歌软件开发人员，年收入20万美元，是中环湾家庭收入中位数的两倍多。仅“分区税”的中位数就相当于你年薪的两倍。这一估计的额外成本约占该地区成本的三分之一房价中位数在126万美元中，不太可能如果你的房屋价格处于或接近中位数，你就有资格获得抵押贷款，而无需支付大笔首付款。

宾夕法尼亚大学(University of Pennsylvania)经济学家、该研究的主要作者约瑟夫·吉尤科(Joseph Gyourko)告诉《纪事报》(the Chronicle)，“这就是为什么你知道它很贵，当谷歌的工程师被高价赶出”一栋中等价位的房子时。Gyourko说，如果你的收入接近传统的中产阶级水平，那就别想买房了。

为了估算“分区税”，研究人员分析了美国各地3640宗土地交易。在他们研究的旧金山都市区的交易中，研究人员发现，“分区税”在距离都市区“核心”15英里的范围内最高。以旧金山为例，那是莫斯康中心，就在联合广场的东南方。一旦地块离市中心15英里或更远，分区税的中位数就会大幅下降，但仍高于26万美元——仍然是家庭收入中位数的2.5倍多。

这些分区限制不仅增加了购房者的成本，也加大了房屋建筑商在湾区建造房屋的难度，尽管该地区仍是美国主要的就业中心之一。登录必赢亚洲曼哈顿研究所(Manhattan Institute)最近的一份报告发现，旧金山大都会区每获得一个住房许可，就会创造近3.5个就业岗位2009年至2018年发行。

虽然他的研究并没有明确地研究“分区税”的影响，除了用于购买单户住宅的土地，Gyourko说，这些税很可能也会导致公寓和共管公寓更加昂贵。

作为一名经济学家，我无疑相信这是真的。为什么?他说，因为对多户住宅的限制几乎总是“比对单户住宅的限制更严格”。“人们讨厌公寓，尤其是郊区的公寓。”

受到影响的不仅仅是买家。由于限制性分区，租房者最终也要支付更多的钱。他们受到两方面的影响。首先，建造的多户住宅减少了，从而降低了供应。其次，购房费用的增加意味着更多的高收入租房者，他们随后与中低收入租房者争夺有限的住房。这些收入相对较高的租房者——比如年收入20万美元的谷歌工程师——推高了大都市地区的整体租金，把低收入甚至中产阶级家庭赶了出去。

“这说明，你的市场正在成为富人的市场，”吉尤科说。“这对穷人来说是一个非常糟糕的地方，对中产阶级来说也不是一个特别好的地方。”

Gyourko说，湾区的住房短缺问题很难解决，这对该地区的经济增长和宜居性都是不利的。登录必赢亚洲这在一定程度上是因为它有利于现有的房主，他们的房子已经大幅升值。在地方政治中，房主往往比租房者和潜在购房者更活跃，因此在制定住房法规方面更有影响力。

“这个循环，一旦开始，就永远不会结束，”Gyourko说。