位于旧金山湾景(Bayshore)和利兰(Leland)附近的Schlage Lock绿地是一个拟议的bwin sports 用地。到2031年，该市必须新建8.2万套bwin sports 。
保罗·黑田/《纪事报》特辑20213月底，在米申湾(Mission Bay)一座经济适用公寓大楼的开幕仪式上，市长伦敦·布里德(London Breed)特意称赞了一位出席仪式的州政府官员:加州bwin sports 和社区发展部主任古斯塔沃·贝拉斯克斯(Gustavo Velasquez)。
在感谢了bwin sports 布里德说:“古斯塔沃·委拉斯开兹现在是我在整个加州最喜欢的人，因为他支持并相信旧金山。”
虽然布里德的赞美可能有点夸张，但这不是一个坏主意加州住房在接下来的几个月里，他的部门对旧金山的规划者来说将变得越来越重要。
毕竟，Velasquez的部门将决定是否接受或拒绝旧金山774页的“住房要素”计划，这是一份国家授权的文件，旨在准确列出该市如何实现其住房目标-被称为区域住房需求评估，或RHNA -在2023年至2031年之间容纳82,000个单位，比目前的8年周期增加三倍。
到目前为止，住房官员们一直是很难对付的一群人住房的元素．在南加州，截止日期比加州北部早，196个州中只有6个住房计划被认为是符合州法律的。其余的，包括洛杉矶的，被送回了绘图板，这些城市可能会失去地方控制——更不用说数十亿美元的经济适用房资金了——如果他们不能将住房要素调整到位。
伦敦市长布里德为旧金山丽莲·墨菲修女社区庆祝活动剪彩。同一天，她赞扬了加州住房和社区发展部主任古斯塔沃·贝拉斯克斯，他的部门将批准该市的住房计划。
萨曼莎·劳瑞/《纪事报》旧金山的住房部分将于周四提交规划委员会举行听证会，它必须满足一个苛刻的要求。不仅要规划8.2万套住宅，还要制定“公平住宅”蓝图。这意味着，大量的新住宅开发必须发生在“资源充足”的社区，在这些社区，歧视和分区规则历来结合在一起，将新来者和新建筑拒之门外。
因此，比起市中心、SoMa、Mission Bay、Potrero Hill、Dogpatch、Bayview Hunters Point、Mission和Tenderloin——自2005年以来，85%的新住房都已在这些地方落成——住房项目似乎要重新划分西侧繁忙的交通走廊，如Geary、Sloat、Junipero Serra和Park Presidio林荫大道;犹大、诺列加和塔拉瓦尔街道;Ocean、19和West Portal大道;和其他人。
根据规划部社区权益主管米里亚姆·奇恩(Miriam Chion)的说法，放松密度限制，增加这些街道和其他街道的高度，将有助于该市容纳大约2万套住房。
他说:“这是第一个把住房作为一项权利，作为健康和经济的基础的计划。“我们在市中心附近建造了大量住房。现在有一个不同的需求，一个不同的要求，一个不同的要求，那就是在资源丰富的社区创造一个不同的住房足迹的中型和小型多户住宅。”
根据规划总监Rich Hillis的说法，与之前的住房元素相比，城市当前的迭代“有很强的观点”。
希利斯说:“州政府不只是给我们一个数字，然后说，‘你们必须达到这个数字。“他们要求我们积极推进住房公平，打击歧视模式，建立更具包容性的社区。我们的城市要求我们在这方面做得更多。”
加州大学戴维斯分校法学教授、州住房法专家克里斯·埃尔门多夫(Chris Elmendorf)表示，该州和地方规划者对这一住房因素的认真态度是新的。从历史上看，城市能够通过缺乏现实基础的住房要素来解决问题。他们确定的开发地点往往是“假的”——墓地或采石场有时被称为住房地点。城市想当然地认为每一块可开发的土地都会被建起来，但事实远非如此。
然而，最近，一系列州法律打击了虚假住房要素，并提高了未达到目标的司法管辖区的风险。
现在，那些提交有缺陷的住房计划或未能重新规划土地以使住房生产成为可能的城市，可能会损失数十亿美元的保障性住房资金。如果没有加州的支持，旧金山的1.27万套经济适用房计划可能会停滞不前。加州为低收入住房分配了税收抵免和其他资金。
2020年，建筑工人开始在芳草地岛(Yerba Buena Island)建造一栋共管公寓大楼的地基，这是旧金山增加更多住房计划的一部分。
加布里埃尔·卢里/《纪事报》2020年埃尔门多夫说，洛杉矶的计划被拒绝的事实对旧金山来说不是一个好兆头。洛杉矶的计划在许多方面都很出色，但由于缺乏解决公平住房问题的足够具体的计划，该州对其进行了惩罚。
埃尔门多夫说，旧金山的元素包括“一些很棒的东西和一些无法通过气味测试的东西”。他说，香港在分析过去20年的发展成果方面做得很好，但它对香港的大型多阶段项目将产生多少单位做出了不切实际的假设。住房部分假设目前在建的45000套住房将在2023年至2031年间建成。
其中包括ParkMerced这样的开发项目，这是一个对现有公寓社区的再开发项目，将增加5679套公寓。尽管该项目在十多年前就获得了批准，但迄今尚未建成一套新房。其他项目，如Schlage Lock, Shipyard和Candlestick Point也被搁置，没有迹象表明它们会突然成为建筑活动的蜂巢。
Elmendorf说:“我很想知道为什么他们认为这条管道会突然变得如此多产，而过去却没有。”
这些假设可能会受到州住房合规监管机构的严厉审视。埃尔门多夫说:“我不认为这个城市可以认为它会侥幸逃脱烟雾和镜子。”“我确实认为住房方面有一些非常好的东西。真正令人费解的是真正的好和真正的坏的结合。如果你对自己的产能是现实的，为什么你要提出与历史记录如此脱节的管道声明呢?”
希利斯说，有关管道的假设部分是基于这样一个事实，即一些大型项目——如金银岛、使命岩、波特雷罗发电站和70号码头——现在都是活跃的建筑工地。特别是，到今年年底，金银岛可能会建成或在建1000套住房。此外，州法律——如密度奖励法和允许在以前的单户地区建造四层住宅——也使项目获得批准变得更快、更容易。
“我们希望从开发协议中获得巨大回报，尤其是像金银岛这样已经在基础设施方面投入了大量资金的项目，”他说。
《环境影响报告》草案定于4月20日公布，规划委员会将于今年秋季对其进行投票。环境影响报告必须在明年1月之前获得认证。旧金山州要求在2023年5月全面采用住房要素。
“YIMBY Action”对住宅要素的分析也批评说，该计划“低估了”“RHNA赤字”，“在没有任何政策变化的情况下，断言其建设速度将增加三倍”。为了生产接近8.2万套住房，该市将需要做出重大的政策调整，并进行比目前设想的更极端的重新分区。
该组织建议取消自由裁量审查，取消拆迁的有条件使用许可，并将监事会从项目层面的审查中移除。
城市智库SPUR的高级顾问萨拉·卡林斯基(Sarah Karlinsky)说，她很高兴看到住房元素集中在西侧。
卡林斯基说:“对警察局和纽约市来说，关注地域公平是一个非常了不起的转变。”“西侧可以增加更多的密度，把重点放在交通走廊上，增加适度的密度是一种明智的做法。”
J.K. Dineen是《旧金山纪事报》的特约撰稿人。电子邮件:jdineen@sfchronicle.comTwitter:@sfjkdineen
