被掏空的办公空间可能会严重打击旧金山的城市预算——情况可能会有多糟

在最乐观的情况下，该市估计，到2028年，空置办公室每年造成的财产税损失可能达到约1亿美元。一个更为谨慎的设想是，这个数字将超过1.25亿美元。最悲观的估计是将近2亿美元。该数据是根据一家大型商业写字楼经纪公司的空置率预测得出的。

财务总监办公室开发了这个模型，作为城市领导人努力的一部分算出市中心的办公室空缺可能在多大程度上损害市政财政。旧金山的商业核心地区是美国疫情复苏最缓慢的地区之一，许多曾经经常上下班的上班族大部分时间都在家里工作。

该模型只考虑办公楼征收的财产税，不包括对销售税和其他营业税收入的估计该市140亿美元的预算。另一个可能说明问题的迹象是，该市最近透露，一笔旨在减少无家可归者的营业税资金已经到位比预算少了数千万美元上个财政年度。

监事会预算财务委员会在凯瑟琳·史蒂芬尼(Catherine Stefani)和阿沙(Ahsha)监事Safaí的敦促下，于周三讨论了该模型。Stefani曾要求市政府官员分析商业空间需求的减少将如何影响当地税收。

Safaí在委员会听证会上表示:“我们正面临一座巨大的冰山向我们袭来。”

史蒂芬尼的看法则更为悲观。

“我真的认为我们可能已经撞上了冰山，”她说。“情况很糟糕。”

首席经济学家泰德•伊根(Ted Egan)告诉监管人员，该模型预测的最坏情况——损失2亿美元的财产税——将转化为办公室缴纳的所有财产税估计减少35%。

居民和企业都在期待伦敦市长布里德(London Breed)和其他市政官员制定一项重振市中心的计划。品种试图鼓励更多的上班族回到市中心但她现在有了承认他们中的许多人不会再回来了．她现在希望这座城市考虑吸引其他类型的企业，包括生物技术公司。旧金山也可以尝试这样做把一些空置的办公大楼改造成住宅尽管这将是一项昂贵而艰难的努力。

伊根对监管人员表示，他不认为办公楼改造为住宅能在很大程度上抵消房产税收的损失，因为“我不认为会发生这种情况。”

他说，考虑到高昂的建筑成本、通货膨胀和香港低迷的房地产市场，开发商几乎没有动力进行这种改造。伊根说，旧金山的办公室更有可能以更灵活的方式使用，并可能吸引那些以前无法负担市中心办公费用的企业。

"我可以预见很多事情正在发生，但我认为不太可能出现从写字楼大规模转变为住宅的情况，" Egan表示。

随着远程办公被该市一些主要的私营雇主所接受，一些公司的利润大幅下降减少他们在当地办公室的足迹或完全被连根拔起．此外，在过去一个月左右的时间里，Twitter、Meta、Asana和其他科技公司的裁员进一步令该市的经济前景黯淡。

远程工作的趋势可能会给城市预算带来可怕的后果。据旧金山财务总监办公室(Controller’s office)的数据，该市18%的财产税来自写字楼，空置率预计不会很快改善。事实上，情况在好转之前可能还会变得更糟:根据审计员确定的最坏情况，纽约市今年第三季度24.1%的写字楼空置率可能会在明年第三季度升至30.8%，然后才会有所改善。

即使办公室再次开始满员，该市预计2026年的空置率可能会保持在19.5%到25.3%之间，这一范围将“与20世纪90年代以来的任何一个办公室空置率峰值一样高，甚至更高。”十月报告伊根说。据伊根称，自疫情开始以来，旧金山的空置率在美国主要写字楼市场中增幅最大。

市政府官员已经注意到市中心的其他令人不安的迹象，其中包括两栋待售办公楼退出市场之后的出价远低于其所有者最坏的预期。一些市中心的业主也开始要求市政府重新评估他们的房产价值，这决定了他们要缴纳多少房产税。

业主们辩称，由于空置率上升，他们的房屋价值下降。这些重新评估可能最终会给城市财政带来压力。

此外，主管拉斐尔·曼德尔曼(Rafael Mandelman)已要求财务总监和市财务主管在4月1日前完成一份分析报告，分析旧金山办公室工作人员数量急剧减少对营业税收入的影响。