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这是史蒂文森街469号的停车场，摄于2021年10月28日，周四，加利福尼亚州旧金山。该地点目前被用作诺德斯特龙(Nordstrom)的服务性停车场，也是导致伦敦市长布里德(London Breed)和监事会成员产生分歧的住房辩论之一的中心。一份关于对空置住宅物业征税的潜在住房和经济效益的新报告可能很快就会加入其中。
圣地亚哥·梅贾/《纪事报》
温哥华和奥克兰正在做。洛杉矶,香港和多伦多我们正在讨论是否要试一试。现在，旧金山可能是下一个考虑对空置房屋征税的臭名昭著的昂贵城市bwin sports ——但在一个拥有……的地区，这是否会产生影响估计短缺约16万人保障性住房?
这是旧金山预算与立法分析公司(Budget & Legislative Analyst)周一下午发布的一份新空缺报告中的核心问题。报告发现，对纽约市约4.05万套空置房屋中的部分房屋征税，可能会刺激其中多达10%的房屋所有者在两年内开始出租，每年将产生1,300万至6,100万美元的收入，具体数额取决于税种和税率。
这个问题是对当地政界人士的最新考验，他们承认旧金山需要更多负担得起的住房住房但无法就实现这一目标的政治途径达成一致。
“这是城市住房政策讨论的一部分，从来没有真正得到解决，”第五区主管迪恩·普雷斯顿(Dean Preston)说。他委托撰写了这份新报告，并表达了对住房空置率上升的担忧房地产投机者，但尚未正式提出新的税收措施。“这是一个很高的数字，而且这个数字还在增长。”
旧金山空置税的支持者认为，这是一种迫使更多房屋进入租赁市场并为该市创收的快速途径。反对者说，这一策略分散了人们对建造新住房的更广泛努力的注意力，而且对于人口经常流动的城市来说，纽约的空置率很正常。
无家可归者住房供应商Tenderloin housing Clinic的执行董事兰迪·肖(Randy Shaw)说:“征收空置税毫无意义。”“它造成了一种错误的感觉，即我们不需要建造更多的住房。”
普雷斯顿认为，“我们必须在各个方面努力”，以创造更多的经济适用房，但空置率的争论是在一系列关于城市住房危机何去何从的冲突之后发生的。
一边是支持发展的团体和伦敦市长布里德(London Breed)，他们说，伦敦别无选择，只能通过建设来摆脱危机明显不匹配在工作和住房之间。另一方是租户倡导者，一些非营利性住房开发商和旧金山监管机构，他们经常反对新的市场价格住房提案，因为他们担心从中产阶级化到对现有房主的负面影响等各种问题，其中许多人从房地产价值上涨中受益。
1月下旬，支持住房的游说团体YIMBY Action的一个法律部门起诉市政府此前，包括普雷斯顿在内的监管机构拒绝了一个最初批准用于SoMa停车场的495套住房项目。上周，布里德是被主管拒绝第三次通过宪章修正案来简化住房审批。
总之，Shaw说，住房争议指出了市长的提议未能在城市会议上获得亲自支持的“模式”，随后是董事会和市长之间的僵局加剧。他说，最终，支持增加住房的人可能会采取另一种方式，要求选民打破政治僵局。
肖说:“考虑到所有这些因素，我们将在11月进行投票。“旧金山没有被监事会挟持。选民可以发表意见。”
这份关于空置率的新报告，以及在旧金山征收空房税的可能性，与此同时，洛杉矶和圣克鲁斯等加州其他城市的可负担性倡导者，也在发起类似措施的投票活动。普雷斯顿拒绝具体说明他何时或如何向旧金山监事会提出这样的措施，但他指出，所有的税收措施最终都需要选民签署。
按照目前的情况，旧金山有望获准在2015年至2022年期间建造28869套新房，这是加州监管机构指示的规划。新报告指出，这在很大程度上是因为该市的市场价格住房目标超出了6,000套，而与中低收入住房目标相比，则减少了10,600多套。
报告发现，使用2019年的联邦数据，即最近一年的人口普查估计包括房屋空置原因的详细信息，旧金山有40,458套空置房屋。这约占该市406,399套住房的10%，与费城和波士顿的空置率相当，低于纽约14%的空置率，高于洛杉矶约7%的空置率。
报告房屋空置的原因各不相同，而且很难实时追踪。虽然新报告指出，在居住者之间的时间里，一些房屋空置是正常的，但人口普查估计显示，从2015年到2019年，旧金山售出的空置单位数量增长了420%。
一些分析人士质疑有多少买家购买的是在建房屋，或者业主为什么会放弃在旧金山等房价昂贵的城市赚取租金收入的机会。普雷斯顿将这一增长描述为投资者购买单位并持有它们并打算在价格上涨时出售的例子。
“这些是有意长期空置的单位，”他说。“他们在炒房，但对提供住房不感兴趣。”
另一个复杂的问题是，疫情带来的经济冲击可能会扰乱空缺人数。根据2020年最新的十年一次的人口普查数据(尚未全部公布)，截至4月1日，旧金山县的空置住房数量约为34,777套，空置率较低，为8.6%。
从那时起，房地产经纪人和租户报告了一场争夺战在伯纳尔高地(Bernal Heights)和里士满区(Richmond District)等偏远社区找到更宽敞的租金，而在SoMa和金融区(Financial District)等曾经繁忙的市中心办公走廊，租金降低了，公寓空置。
关于空置税对其他城市影响的研究结果也好坏参半。在温哥华，最初确实有大量新的出租物业涌入，并在2019年产生了相当于美国约2100万美元的新税，但随着租金继续攀升，空置率已经趋于平稳。奥克兰在2020年获得了700万美元的新空置税收入，但租金也继续飙升，许多房产免收2018年选民批准的空置单位每年3000至6000美元的固定费用——新报告指出，这种税收结构“对旧金山来说似乎也是最可行的”。
普雷斯顿承认，对空置房屋征税并不是解决持续数十年的住房危机的“灵丹妙药”。但他说，由于一些地区的帐篷散布在空房子下面的街道上，这是该市不能不追求的另一条道路。
“我想不出还有什么比这更能说明我们住房体系的失败了，”他说，“这两个问题同时存在。”
劳伦·海普勒是《旧金山纪事报》的特约撰稿人。电子邮件:lauren.hepler@sfchronicle.comTwitter:@LAHepler
