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2022年3月3日，周四，位于加州旧金山教会区内的一处多单元房产。旧金山的立法者和住房活动人士站在推动一项新的州法律的最前沿，该法律旨在增加划分为单户住宅的社区的密度。但现在，SB9法案已经正式生效，城市领导人正在考虑一系列提案，让旧金山走自己的路。一方面，该市的提案将允许全市范围内的住宅转换为四层公寓，从而允许更高的密度。话虽如此，旧金山的计划将破坏SB9的一个关键部分，因为它要求所有项目仍然要经过该市漫长的设计审查过程，这使得项目容易受到邻居们旷日持久的挑战。
萨曼莎·劳瑞/《纪事报》
在伦敦市长布里德(London Breed)上任大约两个月后，旧金山监管机构将重新审议一项立法，可能允许在所有城市社区开设四层住宅拒绝了一个类似的提议，因为她说这实际上会损害住房生产。
主管拉斐尔·曼德尔曼(Rafael Mandelman)一直在寻求通过一项城市四人制法律从去年开始，正试图以一种既能得到市长的支持，又能从他的同事那里获得多数否决的方式来修改立法。
他建议将提案分成两个条例——一个是取消旧金山的单户住宅分区，另一个是允许到处都有四户住宅，只要项目符合一定的限制，所有街角地段都允许有六个单元。
这一努力可能会扩大监管者、市长和住房倡导者之间的一场激烈辩论，即旧金山如何才能最好地促进密度，因为它试图遵守州的一项要求，规划新建筑的建设到2031年，将新建8.2万套住房。
目前尚不清楚曼德尔曼最新的四重概念是否会受到其他监管机构的青睐，或者其中的任何一部分是否会被布里德所接受。但曼德尔曼表示，他将在周一向监事会土地使用委员会的同事们提出这个建议。
“我觉得值得再试一次，”他说。
布里德在7月否决了监管者通过的四人公寓条例，因为她说它有太多的限制，而且会破坏州法律旨在提高住房密度。
相关的州法律SB9已经允许在一些以前只有一个单元的地块上建造多达四个单元，并允许符合条件的项目从快速的许可证审批程序中受益。但SB9只适用于独户住宅区域。
早先的四户立法旨在消除整个城市的单一家庭分区，这意味着SB9的简化许可程序将不再适用于旧金山。这将使该市有更多的自由裁量权来推迟或拒绝新建住房。
曼德尔曼仍然想要摆脱单一家庭分区——如果SB9法案通过，这将会规避SB9法案。
不过，曼德尔曼说，他支持加快中小型公寓建设项目的审批，并试图通过单独的立法来解决这个问题。他正在起草一项条例，简化满足一系列条件的小型公寓项目的审批流程，其中包括不能取代现有租金管制单元的租户。
SB9为那些想要分割土地、将自己的房子改造成复式公寓或建造第二套公寓的房主提供了简化的许可。曼德尔曼说，他希望该市更多地关注通过建造适度的公寓楼而不是复式公寓来增加人口密度。
“我们担心的是我们在破坏SB9，”他说。“我们可以做得更多，走得更远，以一种更贴近旧金山社区结构的方式来解决真正的需求，同时也能处理更多的单元。”
到目前为止，布里德对曼德尔曼的计划还没有明确表态。
她的办公室在一份声明中说:“如果立法不会积极破坏州法律，或阻碍纽约市的住房生产，那么市长将考虑曼德尔曼监事的提议。”
一些住房发展倡导者严重怀疑曼德尔曼最新的四层楼计划是否会带来大量新建筑。
“听起来，监事曼德曼试图解决的问题是，我们如何使四层公寓在旧金山合法——问题似乎不是我们如何确保四层公寓在旧金山是可行的，”旧金山YIMBY的志愿者负责人罗伯特·弗鲁奇特曼(Robert Fruchtman)说。“这有很大的不同。”
了,很少有旧金山的房主想要利用SB9法案自从今年年初生效以来。该市规划主管里奇·希利斯(Rich Hillis)表示，该市仅收到了26份使用州新法律的项目申请。截至7月，已有1个SB9项目获批;周四，希利斯没有更近期的批准数据。
Fruchtman表示，如果曼德尔曼的计划取代SB9许可审批程序，其影响可能会更小。Fruchtman说，即使曼德尔曼能够通过一项单独的精简措施，城市宪章的条款——只能在投票中修改——也会阻止它像州法律一样有效。
“SB9对旧金山的影响已经很小了，”他说。“任何可能的四联体立法都可能产生更少的新住房。”
此外，弗鲁奇特曼指出，州住房和社区发展部已经采取了不同寻常的步骤发表公开声明称赞布里德在7月份否决了最后一个四人组条例。该部门在声明中称，该条例试图绕过SB9，并设置监管障碍，使小规模密集住房项目“在经济上不可行”。
曼德尔曼希望重新考虑四重法中的一项条款，批评者认为这项条款特别繁重。
今年夏天通过的条例监管人员表示，只有那些拥有房产至少五年的人，或者从房产所有者那里继承的人，才能使用密度例外，即允许在任何地方建造四套公寓，在街角地段建造六套公寓。曼德尔曼说，他想知道他的同事们是否愿意将所有权要求从五年缩短到三年。
规划主管希利斯此前曾表示，布里德否决的四层楼法令的影响将“相当小”。他说，他希望任何新的尝试都能带来新的建设。
他在短信中说:“四重立法的最终目标应该是真正让这些中等规模的项目和单位建成。”“减少流程，保留SB9选项，并扩大对新单位的租金管制，可以让我们实现这一目标。”
J.D. Morris(他/他)是《旧金山纪事报》的特约撰稿人。电子邮件:jd.morris@sfchronicle.comTwitter:@thejdmorris
