旧金山的租金在一个关键方面与美国其他大城市不同

数据说明了登录必赢亚洲湾区的经济和租赁市场是分开的Apartment List的高级研究员罗布·沃诺克(Rob Warnock)说，来自美国其他大城市，尤其是阳光地带的人口中心，在大流行期间，大量租房者涌入，导致空置率大幅下降，租金在两年内飙升。

他说:“旧金山是美国最后一个租金低于2020年3月的主要大都市区。”“旧金山在将经济活动吸引回一些公寓最密集的社区方面遇到了独特的困难。”

沃诺克说，旧金山地区是全国远程工作最集中的地区之一，在疫情期间办公室清空后，许多公共和私营部门的雇主都不愿要求员工返回。因此，与其他大城市相比，租房者回迁的速度要慢一些。

沃诺克在一封电子邮件中说:“空置率和租金通常是相反的，所以在2020年(旧金山)空置率飙升时，价格迅速下跌。”“2021年和2022年，空置率一直在下降，租金一直在恢复到大流行前的水平。”

但沃诺克说，湾区登录必赢亚洲的市场反弹“明显慢于”其他地方。

根据Apartment List的数据，旧金山大都会区的空置率从2020年3月的5.3%飙升至2020年10月的9%。与此同时，一居室租金中位数下降了15%，从2020年3月的1966美元降至2020年12月的1662美元。

到2021年，旧金山都会区的空置率逐渐回升，降至目前的5%。但租金回升的速度较慢一居室公寓的中位数租金上个月为1916美元，仍比大流行开始时的水平低约3%。

沃诺克补充说，由于对公寓的需求相对较少，空置率继续大幅下降，旧金山地区的租金上涨也应该保持相对温和。

他说:“整个夏季租金应该会持续增长，我预计未来几个月地铁租金将达到2020年的水平，但如果没有大量新需求涌入，我预计它将继续落后于其他大城市。”

圣何塞都会区在疫情初期的空置率也有所上升，从2020年3月的5.6%上升到2020年10月的9.5%。一居室公寓的租金从2020年3月的2174美元下降到2020年12月的1790美元，下降了18%。

但与旧金山相比，圣何塞地区的复苏速度更快:2022年5月，空置率降至4.33%，一居室的平均租金为2186美元。

沃诺克称之为“u型价格曲线反映倒挂的u型空置曲线”的类似模式，在全国其他一些主要城市也出现了，尤其是在西雅图、华盛顿特区和纽约等沿海地区。

波士顿地铁的空置率从2020年3月的6.3%飙升至2020年8月的9.9%。但此后出现了强劲反弹，2022年5月空置率降至4.3%，低于疫情开始时的水平。与疫情开始时相比，一居室租金上涨了13%。

纽约空置率的变化不像其他一些大城市那么极端，从2020年3月的4.2%上升到2020年9月的6.1%，然后再次下降。现在，空置率非常低，2022年5月为3.2%，租金比2020年3月高出15%。

沃诺克说，他不确定为什么像波士顿和纽约这样的城市出现了如此强劲的复苏;然而，他推测，大学相对集中的波士顿吸引了许多海归，而“金融和法律等主要非科技行业可能会在纽约市的核心城市地区激发更多的经济活动”。

与此相反的是许多阳光地带的城市，在过去两年里，这些城市的公寓空置率大幅下降，租金飙升。

沃诺克说，这些地区有许多吸引人的特点，吸引那些想逃离旧金山等大都市的租房者。

他说:“这些住房主要集中在阳光地带，但也分散在主要沿海大都市的外围，这些都是更‘负担得起’的大都市，在那里，家庭已经从城市封锁、狭小的居住区和飙升的生活成本中解脱出来。”

两个著名的例子是佛罗里达州的坦帕市。还有拉斯维加斯。

坦帕都会区在大流行开始时的空置率为6.8%，到2021年8月降至2.7%。与此同时，从2020年3月到2022年5月，一居室租金上涨了40%。

拉斯维加斯都会区的空置率从2020年3月的6.6%降至2021年8月的2.5%。疫情期间，一居室租金上涨了34%。

然而，沃诺克说，一些阳光地带的热门租赁市场开始显示出降温的迹象，空置率上升，尽管租金继续攀升。

自2021年8月达到低点以来，坦帕和拉斯维加斯的空置率开始攀升，到2022年5月达到5%。

沃诺克说:“到2022年，这一趋势已经放缓，但空置率的小幅改善已经放缓，”尽管他指出，“总空置率仍远低于大流行前的水平。”

最近，一些在疫情早期租金上涨缓慢的大都市的租金也开始飙升——尤其是圣何塞，根据Apartment List的数据，过去六个月，圣何塞的租金价格涨幅最大，达到了7%最新的每月全国租金报告。新奥尔良(New Orleans)、路易斯维尔(Louisville)、盐湖城(Salt Lake City)和达拉斯(Dallas)是过去六个月房价涨幅排名前十的其他城市，涨幅均在6%或以上。

沃诺克说，以前负担得起的市场的租金飙升和新建筑可能是推动最近趋势变化的因素之一。

他说:“在需求方面，这可能标志着无法承受大流行时期租金增长的租房者出现了新的外迁，而在供应方面，这可能表明，在建筑业受到干扰后，新公寓正在上线。”

沃诺克说，飞涨的通货膨胀不仅给住房负担能力带来压力，也给从杂货到交通等许多商品的成本带来压力，这将“进一步阻止人们搬到更昂贵的地方”，因为那里的一切都更贵。

他说:“这也可能抑制公寓空置率反弹的速度，因为更高的抵押贷款利率和更高的建筑成本，使得租房者很难负担得起清空租房而买房。”

在分析中，Apartment List查阅了其网站上100个最大都市区的房源数据。租金中位数是根据在给定市场和月份签署的新租约计算的。每个地点的空置指数包括在公寓列表平台上至少六个月的房产，并根据该地点内每个房产的平均每日空置率计算，再乘以每个房产的单元数加权。

Kellie Hwang是《旧金山纪事报》的特约撰稿人。电子邮件:kellie.hwang@sfchronicle.comTwitter:@KellieHwang