这些是旧金山的社区，那里的房价还没有从疫情低点反弹

的分析房屋价值数据从2021年1月到2022年5月的房地产列表网站显示，旧金山几乎所有地区都有显著增长。这标志着从2020年1月到2021年4月的重大逆转，当时所分析的75个社区中有51个社区的房价下跌。

然而，尽管在过去的一年半里，旧金山市中心的大多数社区的房价都有所上涨，但与远离市中心的地区相比，它们的复苏速度较慢。旧金山几乎所有的社区都落后于房屋价值平均增长整个旧金山大都市区，Zillow将其定义为湾区的阿拉米达县、康特拉科斯塔县、旧金山县、圣马特奥县和马林县。登录必赢亚洲

尽管买家需求仍然很高，湾区的库存很低，但登录必赢亚洲房地产市场出现“正常化”迹象在今年抵押贷款利率飙升的情况下房价已正式开始缓慢下跌分析人士说，这可能会阻碍甚至逆转旧金山的复苏。

新数据再次显示，大流行如何从主要城市中心撤离，导致那里的房价和租金暴跌——斯坦福大学经济学家阿琼·拉马尼和尼古拉斯·布鲁姆在2021年5月的一项研究中发现了这一现象，这被称为“甜甜圈效应”。Zillow的高级经济学家杰夫·塔克(Jeff Tucker)在一封电子邮件中说，疫情“大大倾斜了住在靠近市中心的小房子里的成本效益，而不是住在远离市中心的大房子里的成本效益。”

塔克说，没有哪个地方的影响像旧金山那样显著。

“在旧金山湾区，登录必赢亚洲美国最昂贵的主要都会区，对这些权衡的重新考虑，导致了当地租金和价格动态的最戏剧性变化，这是我们在全国任何地方都见过的，”他说。

塔克说，有很多因素可以解释为什么旧金山是极端的，其中之一就是这座城市已经很高了房价租金和收入;它有非常多的远程友好型雇主;在大流行的大部分时间里，公共卫生限制相对严格。

根据Zillow的数据，从2020年1月到2021年4月，旧金山的房价平均下降了0.58%，而五县都市区的房价平均上涨了9.4%。

但在过去的一年半里，旧金山的大多数社区都经历了转机。

最值得注意的是，小好莱坞(Little Hollywood)位于旧金山东南部的烛台点州立娱乐区(Candlestick Point State Recreation Area)和Visitacion Valley之间，其房价从2021年到2022年飙升了27%。相比之下，从2020年到2021年，房屋价值仅增长了6.8%。在整个大流行期间，从2020年到2022年，房屋价值增长了25%。

Tenderloin在这两个时期对房屋价值的负面影响最大，是唯一一个在2021-22年期间仍在下降的社区，为-0.3%。尽管如此，这比2020-21年有所改善，当时该社区的房价下跌了11.8%。整个2020- 2022年期间的降幅为9.1%。

从2021年到2022年，毗邻Embarcadero的北滨水地区的房屋价值增长了2.4%，扭转了从2020年到2021年2.8%的跌幅。但在整个大流行期间，该社区为负值，下降了1.3%。

不过，在过去一年半的时间里，许多离市中心较近的地区已经开始复苏。从2020年到2021年，观澜湾的房价下降了7.9%，但从2021年到2022年，房价上涨了5.6%。在诺布山，房价从2020年到2021年下降了6%，但从2021年到2022年又回升到6%。

根据Zillow的数据，整个旧金山在2021- 2022年的平均房价涨幅为16.2%，而五县都市区的房价涨幅为26%。

年价格涨幅塔克说，从2021年初到2022年初，全国和当地大多数地方的失业率都高于前一年，并在4月份达到历史最高水平，然后在最近几周开始下降。

他说，主要原因是越来越多的人争相买房。

塔克说:“较高的住房需求水平是2021-2022年社区价格增长基线较高的第一个解释。”

他说，从2021年底到2022年初，旧金山的大多数成年人都接种了疫苗，办公室开始重新开放，因此“从城市核心社区转移需求的‘甜甜圈效应’至少在一定程度上得到了缓解”。

他说:“城市的活动恢复了，这转化为在城市核心购买房屋的需求的回归。”

双峰以西的森林山(Forest Hill)房价大幅上涨，从2021年到2022年上涨了26%。从2020年到2021年，该社区的房价仅上涨了5.2%。

从2020年到2021年，在旧金山所有社区中，Cow Hollow和Marina的房价跌幅最大，分别为-9.8%和-9.2%，但此后两者都出现了大幅增长。Cow Hollow的房屋价值从2021年到2022年增长了12.4%，整个2020-22年期间增长了2.7%，而Marina的房屋价值从2021年到2022年增长了18.3%，导致2020-22年期间增长了7.3%。

与整个疫情期间相比，普雷西迪奥在过去一年半里的增长幅度最大。从2021年到2022年，增长了15.5%。

但塔克表示，随着抵押贷款利率继续上升，这些涨幅可能会放缓。

他表示，“旧金山的房价很可能至少会趋于平稳，适度下跌并非不可能。”他指出，2018- 2019年利率上一次上升时，房价下跌在旧金山和圣何塞。

塔克说:“这表明湾区的住房需求对利率特别敏感。”登录必赢亚洲“抵押贷款利率和房价现在比2018年底高得多，所以我不会对旧金山房价再次暂时下跌感到惊讶。”

Kellie Hwang是《旧金山纪事报》的特约撰稿人。电子邮件:kellie.hwang@sfchronicle.comTwitter:@KellieHwang