随着利率的飙升，这种类型的二次抵押贷款在旧金山湾区越来越受欢迎登录必赢亚洲

它们通常被称为HELOCs，允许你借到一定数额的钱，但你可以只借你需要的钱，只支付你的未偿余额，而不是一次性还清。

抵押贷款利率接近6%,抵押贷款追踪机构HSH Associates的副总裁基思•冈宾格(Keith Gumbinger)说:“如果你的固定利率抵押贷款下降了3%甚至3.5%左右，那么现在进行套现再融资意味着，你所有的抵押贷款，加上你想在此基础上再借的贷款，都将面临更高的利率。”这就是为什么heloc正在复苏。

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自1月份以来，圣罗莎的红木信用合作社的HELOC余额增加了16%。

今年前5个月，有107,238人通过在线贷款市场LendingTree.com获得了HELOCs和房屋净值贷款(第二种抵押贷款)的批准。相比之下，去年上半年仅提供了83841个职位。

HELOCs在2008年金融危机爆发前广受欢迎，并在其中发挥了作用，但是失宠了之后。随着房价下跌和抵押贷款拖欠率上升，许多房主的信贷额度被冻结或取消。随着利率的下降，拥有资产抵押贷款的房主更有可能进行现金再融资，因为他们可以在降低利率的同时获得资金。2017年，国会取消了一些使房屋净值债务如此具有吸引力的联邦税收减免。

在冠状病毒大流行的头几个月，一些主要银行，包括追逐,富国银行(Wells Fargo)和花旗银行美国完全停止生产新的heloc。

今天,随着抵押贷款利率上升以他们最快的速度38年,再融资活动从悬崖上掉下来。由于房价飙升，许多房主仍然拥有大量资产，“钟摆又回到了有利于HELOCs的方向，”Bankrate.com的抵押贷款作家杰夫·奥斯特洛夫斯基(Jeff Ostrowski)说。

比较购物

然而，这些贷款的种类比以往任何时候都多，这使得比较购物变得更加复杂，也更加重要。

利率和条款因人而异，因贷款人而异。LendingTree高级经济分析师Jacob Channel表示，"不要以为你目前的贷款机构会给你提供尽可能优惠的HELOC利率。"

一些想要利用其资产的借款人可能更喜欢固定利率的房屋净值贷款，这种贷款更直接。

房屋净值贷款和信用额度被称为二次抵押贷款因为他们通常都是第一次抵押贷款。在丧失抵押品赎回权的情况下，第二次抵押贷款的持有者将得不到一分钱，直到第一次抵押贷款的持有者得到全额偿还。

大多数房屋净值贷款机构允许你在第一和第二笔抵押贷款中借款，最高可达房屋市场价值的80%或85%。如果你的房子价值100万美元，而你的第一笔抵押贷款的余额是60万美元，你可能可以通过房屋净值贷款或信用额度借到20万或25万美元。

这两种第二抵押贷款有重要的不同之处:

房屋净值贷款是一种封闭式分期贷款，通常有固定利率。你一次性借款，在贷款期限内支付固定的本金和利息，就像你第一次抵押贷款一样——通常是5到20年。你在第二笔抵押贷款上要比在第一笔抵押贷款上支付更多，因为第二笔抵押贷款对贷款人来说风险更大。

没有一家大型银行——大通、美国银行、富国银行或花旗银行——提供封闭式房屋净值贷款，这一领域让给了规模较小的银行和信用合作社。

HELOC是一种开放式循环贷款。一般来说，有一个10年的支取期，在此期间，你只借你想借的钱，偿还部分或全部，然后再借更多，只要你保持在你的信用额度之内。在这方面，它就像一张信用卡。在提款期间，您对您的未偿余额进行支付。

大多数贷方允许在提款期间只支付利息。包括美国银行在内的一些银行要求支付本金和利息。

其他银行，如弗里蒙特银行，让借款人选择在一个只需要支付利息的HELOC和另一个在提款期间需要本金和利息的HELOC之间。

在10年提取期之后，进入还款期。在这一点上，你不能借更多的钱，必须开始每月支付你的余额本金和利息。还款期通常为15至20年。

从历史上看，HELOC利率在整个贷款期限，提取和偿还期间都是可变的，大多数仍然是可变的。

HELOCs和最优惠利率

几乎所有的HELOCs都与优惠利率挂钩，优惠利率通常比联邦基金利率高出3个百分点。当美联储提高或降低基金利率时，最优惠利率紧随其后，银行在下个月调整其客户的HELOC利率。在美联储周三将基金利率上调0.75个百分点之后，银行周四将最优惠利率上调至4.75%。

大多数借款人在最优惠利率的基础上支付一个固定的百分比，称为保证金。如果您的保证金是1%，优惠利率是4.75%，那么您的新利率将是5.75%。大多数heloc的寿命上限约为18%。

您的超额保证金将取决于您的住宅类型(单户或多户，主要或次要住宅或投资物业)及其位置;你的贷款价值比、信用评分、债务收入比和信用额度;当然，还有贷款人。

许多贷款机构在头一到12个月内提供固定的折扣或“引诱”利率。如果你注册自动付款，将你的HELOC与同一机构的支票账户联系起来，或者一开始就提取一定的金额，一些银行会提供额外的折扣。

西特说，由于他们的信用评分良好，贷款价值比(loan-to-value ratio)较低(约45%)，西特夫妇从Keypoint credit Union获得了一年期固定利率为3.25%的HELOC，“然后就变成质数加零”，最低利率为4%。

近年来，一些贷款机构已经开始提供具有固定利率组成部分的heloc。

弗里蒙特银行(Fremont Bank)负责住宅贷款业务的集团高管托德•达尔•波尔图(Todd Dal Porto)表示，他们这样做的一种方式是，将利率固定为一至五年的“延长的介绍期”。

另一种方法是让你在取款期间对余额的全部、部分或几个不同部分固定利率。“这是一笔有底线的贷款，”冈宾格说。

美国银行允许借款人对其HELOC余额的三部分设定利率(每部分最低5000美元)。对于同一客户，固定利率可能比客户当时的可变利率高0.25到0.5个百分点。但美国银行北加州零售贷款主管戈尔曼(David Gorman)说，如果浮动利率低于固定利率，客户可以重新选择浮动利率。美国银行不收取固定或取消固定利率的费用。

许多贷款人承担HELOCs的一次性交割成本，有时还承担房屋净值贷款的一次性交割成本。许多人对HELOCs收取年费，通常在100美元左右，通常第一年免收。如果你提前支付房屋净值贷款或在头几年内关闭HELOC，有些人会收取费用。

贷款人通常可以冻结或降低客户的HELOC信用额度或关闭未使用的信贷额度，如果借款人拖欠，房屋价值下跌或其他“不利条件”，所以阅读细则。房屋净值贷款不存在这种风险。

借款人仍然需要提供保险、收入和资产证明才能获得第二笔抵押贷款，尽管HELOCs的一些文件要求没有第一笔抵押贷款那么繁重，“特别是如果你是从现有的贷款人那里获得的。”我们仍然要确保客户有能力偿还贷款。”

仔细评估

在动用你的资产之前，确保这是一个正确的选择。如果你拖欠第一或第二笔抵押贷款，你可能会失去你的房子。信用卡和个人贷款的利率通常较高，但情况并非如此。

接下来，找一个能彻底解释各种房屋净值产品的利弊和细节的贷款人。许多贷款机构不像出售第一笔抵押贷款那样，通过经纪人和其他第三方出售第二笔抵押贷款。

如果你需要一笔固定的预付款——也许是为了合并其他债务——并且想要长期还清，房屋净值贷款可能是正确的，特别是如果你对波动的利率和付款感到不舒服。如果利率下降，你可以为贷款再融资，前提是你有足够的收入和资产，并且能找到愿意贷款的贷款人。

如果你不确定你一次需要或不需要多少钱——也许是为了一个大的改造项目或大学学费——HELOC可能是你的答案。

有些人拿出HELOCs作为应急基金。布雷特·尼科莱蒂(Brett Nicoletti)是洛斯加托斯学院抵押贷款公司(Academy mortgage)的抵押贷款经纪人，他最近从一家信用合作社获得了一份HELOC，因为“我想以备不时之需”。我所处的行业是周期性的。今年可能还好，但进入2023-24年，我可能需要现金。”

他补充说:“如果情况开始变得不明朗，经济衰退的阴云正在形成，这些贷款的竞争环境将会改变。”资格将变得更加困难，它们可能会变小，相对于优质贷款的利润率可能会上升。”

尽管他们已经不那么受欢迎了，交易成本可能很高，但有些人仍然在做现金返还。波尔图说:“如果你的首期贷款利率很小，只有3%，但你想借50万或100万美元，在这种情况下，套现再融资可能是有意义的。”

注意:你在广告中看到的利率通常是贷款机构最好的客户的最低利率。一定要比较一下你个人支付的价格。但不要让利率超过其他考虑因素。

红木信用社(Redwood Credit Union)的首席贷款官米歇尔·安德森(Michelle Anderson)正在帮助一对夫妇考虑三个选择。“这一切都是以他们想什么时候退休为前提的。利率不是问题;这完全取决于现金流，以及他们想什么时候还清。”

凯瑟琳·彭德是《旧金山纪事报》的自由撰稿人和前专栏作家。Twitter:@KathPender

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