旧金山的租金在一个关键方面与美国其他大城市有所不同

这些数据说明了登录必赢亚洲湾区的经济和租赁市场是分开的Apartment List的高级研究助理罗布·沃诺克(Rob Warnock)说，来自美国其他大城市，尤其是阳光地带(Sun Belt)的人口中心，在疫情期间，大量租房者涌入这些城市，导致空置率大幅下降，租金价格在两年内飙升。

他说:“旧金山是美国最后一个租金低于2020年3月水平的大城市。”“旧金山经历了一段独特的困难时期，难以将经济活动吸引回一些最密集的公寓丰富的社区。”

沃诺克说，旧金山地区是美国远程工作最集中的地区之一，在大流行期间办公室清空后，许多公共和私营部门的雇主都不愿要求员工返回。因此，与其他主要城市相比，香港的租房者迁回香港的速度较慢。

沃诺克在一封电子邮件中说:“空置率和租金通常是相反的方向，所以在2020年(旧金山)空置率飙升时，价格迅速下跌。”“在2021年和2022年，空置率一直在下降，租金已经恢复到疫情前的水平。”

但沃诺克表示，湾登录必赢亚洲区的市场反弹“明显慢于”其他地方。

根据公寓列表的数据，旧金山大都市区的空置率从2020年3月的5.3%飙升至2020年10月的9%。与此同时，一居室租金中位数从2020年3月的1966美元下降到2020年12月的1662美元，下降了15%。

到2021年，旧金山都会区的空置率逐渐反弹，降至目前的5%。但租金的回升速度较慢一居室公寓的租金中位数上个月是1916美元，仍然比大流行开始时低3%左右。

Warnock补充称，由于对公寓的需求相对较少，继续阻止空置率大幅下降，旧金山地区的租金涨幅也应保持相对温和。

他说:“租金增长应该会持续整个夏季，我预计地铁租金将在未来几个月达到2020年的水平，但如果没有大量新需求的涌入，我预计它将继续落后于其他大城市。”

圣何塞都会区在大流行早期的空置率也有所上升，从2020年3月的5.6%上升到2020年10月的9.5%。一居室公寓的租金从2020年3月的2174美元下降到2020年12月的1790美元，下降了18%。

但与旧金山相比，圣何塞地区的复苏速度更快:2022年5月，空置率已降至4.33%，一居室的平均租金为2186美元。

类似的模式，沃诺克称之为“u型价格曲线反映了倒挂的u型空置曲线”，在全国其他一些主要城市也可以看到，尤其是在沿海地区，包括西雅图、华盛顿特区和纽约。

波士顿地铁的空置率从2020年3月的6.3%飙升至2020年8月的9.9%。但自那以来，该市场出现了强劲反弹，2022年5月的空置率降至4.3%，低于疫情开始时的空置率。一居室的租金比疫情开始时高出13%。

纽约的空置率变化不像其他一些主要城市那样极端，从2020年3月的4.2%上升到2020年9月的6.1%，然后再次下降。现在，2022年5月的空置率非常低，为3.2%，租金比2020年3月高出15%。

沃诺克说，他不确定为什么波士顿和纽约这样的城市会出现如此强劲的复苏;不过，他推测，大学相对集中的波士顿吸引了许多归国学生，而在纽约，“金融和法律等占主导地位的非科技行业可能会激发核心城区的更多经济活动”。

与之相反的是许多阳光地带的城市，在过去两年里，这些城市的公寓空置率大幅下降，租金价格飙升。

沃诺克说，对于想要逃离旧金山等大都市的租房者来说，这些地区有许多吸引人的特色。

他说:“主要集中在阳光地带，但也分散在主要沿海城市的外围，这些都是更‘实惠’的城市，家庭可以从城市封锁、狭小的居住空间和飙升的生活成本中解脱出来。”

两个著名的例子是佛罗里达州的坦帕市。和拉斯维加斯。

在大流行开始时，坦帕都市区的空置率为6.8%，到2021年8月降至2.7%。与此同时，从2020年3月到2022年5月，一居室的租金上涨了40%。

拉斯维加斯都市区的空置率从2020年3月的6.6%降至2021年8月的2.5%。疫情期间，一居室的租金上涨了34%。

然而，沃诺克说，阳光地带的一些热门租赁市场开始显示出降温的迹象，空置率上升——尽管租金继续攀升。

自2021年8月触及低点以来，坦帕和拉斯维加斯的空置率开始攀升，到2022年5月达到5%。

沃诺克说:“到2022年，这一趋势已经放缓，但空置率的边际改善已经放缓。”不过他指出，“总空置率仍远低于大流行前的水平。”

根据Apartment List 's的数据，一些在疫情早期放缓的城市的租金最近也开始飙升，尤其是圣何塞，在过去六个月里，它的租金价格上涨了7%，是全国最大的涨幅最新每月全国租金报告．新奥尔良、路易斯维尔(Louisville)、盐湖城(Salt Lake City)和达拉斯(Dallas)是过去6个月房价涨幅前10的其他城市，涨幅均在6%或以上。

沃诺克说，以前可负担得起的市场的租金飙升和新建筑的建设可能是推动最近趋势变化的因素之一。

他说:“在需求方面，这可能预示着无法承受大流行时期租金增长的租房者将出现新的外迁;而在供应方面，这可能预示着在建筑业中断之后，新的公寓正在投产。”

沃诺克表示，通胀飙升不仅对住房承受能力构成压力，还对从食品杂货到交通等许多商品的成本构成压力，这将"进一步阻止人们搬到更昂贵的地方"，因为那里的一切都将更加昂贵。

他说:“这可能还会抑制公寓空置率反弹的速度，因为抵押贷款利率上升和建筑成本上升，让租房者难以支付得起腾出他们的租金，转而买房。”

在分析中，Apartment List查看了其网站上100个最大都会区房源的数据。租金中位数是根据在特定市场和月份签署的新租约计算的。每个地点的空置指数包括在“公寓列表”平台上至少出现6个月的房产，并根据该地点内每个房产的每日空置率平均值计算，并加权每个房产的单元数。

Kellie Hwang是《旧金山纪事报》的特约撰稿人。电子邮件:kellie.hwang@sfchronicle.comTwitter:@KellieHwang