加州首次实行全州范围的租金管制和驱逐保护

支持者估计，这项法律将把保护范围扩大到加州另外800万名租房者。包括旧金山和奥克兰在内的城市已经有了租金管制条例，覆盖了大约200万人。

纽森说，这是解决加州生活成本问题的必要的第一步，这个问题导致了加州的许多其他问题，包括高贫困率和无家可归者。但他补充说，还有很多工作要做。

“我们需要建造更多该死的住房，”州长说。

加州是今年第三个出台重大租金规定的州，为推动房租管制注入了新的全国动力。纽森预测，更多的州将效仿。

这项由旧金山d - d议员David Chiu通过的新法律将把每年的租金上涨限制在5%，加上地区生活成本的增长，或每年最高10%。基于当前通货膨胀率在美登录必赢亚洲国，旧金山湾区(Bay Area)的房东们的租金涨幅估计不会超过7.7%。

邱说，这个上限将保护租户免受掠夺性租金上涨的影响，同时让房东获得公平的回报率。

“仅仅因为有人租房并不会让他们不值得拥有一个稳定的家，”邱说。

租户在公寓里居住一年后还将获得驱逐保护，这意味着他们在没有任何理由的情况下，如不支付租金、违反租赁协议、制造滋扰或从事犯罪活动，都不能被驱逐。支持者说，这是必要的，可以防止房东为了提高公寓价格而驱逐长期居民。

如果他们不是由于自己的过错而被驱逐，例如当房产被撤出市场时，租户将有权获得相当于一个月租金的搬迁援助。

这些保护措施将于明年1月生效，2030年到期，但可以延期。他们排除了过去15年建造的公寓，业主居住在其中一个单元的复式公寓，以及企业拥有的独栋住宅。

纽森周二签署了其他六项租房保护法案，包括SB329由洛杉矶民主党参议员霍利·米切尔(Holly Mitchell)提出，该法案禁止房东仅仅因为潜在租户使用第8条规定的住房券而拒绝他们。大约30万低收入的加州人依靠联邦补贴来支付房租。

他还签署了一项法案将旧金山湾区的地区税收措施付诸投票，从而为建设经济适用房筹集资金。登录必赢亚洲AB1487,该计划每年将筹集10亿至15亿美元，用于项目补贴、税收抵免、租户援助和更新城市分区计划。

加州的租金封顶法是在二月份俄勒冈州的租户倡导者取得胜利之后出台的限制年租金上涨到7%再加上通货膨胀，需要正当理由才能驱逐，而在纽约加强并首次允许全州范围内的社区采用自己的租金控制条例。

这是政治格局的一个显著转变。上世纪90年代，加州严格限制了地方政府限制租金的能力，也严格限制了选民绝大多数击败在业主和出租房产开发商耗资7400万美元发起了一场运动后，去年11月的一项投票倡议，允许城市扩大租金控制。

加州社区赋权行动联盟(Alliance of california for Community Empowerment Action)的活动主管艾米·舒尔(Amy Schur)是房租上限法案的发起人之一。她说，立法者最终不得不面对住房危机的严重程度。大约一半的房东家庭加州的居民将超过三分之一的收入用于住房，专家认为这是负担不起的。

她的团体组织租户，在议员所在的社区进行游说，并占领了州长办公室，以敦促支持租户保护措施。她说，政客们正在意识到1700万加州租房者的力量。

舒尔说:“我们州的人民应该站出来捍卫企业利益，保护消费者。”

纽森在今年2月的国情咨文演讲中要求立法机构向他发送一份租户保护方案，他在让立法者通过最终措施方面发挥了关键作用。

今年夏天，他呼吁制定比目前考虑的更严格的租金上限。这让加州最大的房东集团——加州公寓协会(California Apartment Association)坐到了谈判桌前帮助促成一笔交易这为该法案扫清了道路。

协会有为此抗争了几个月该州专家估计，目前的建筑速度还不到满足住房需求所需的一半，而在这种情况下，该法案将阻碍建筑活动。最终，该团体认为租金上限可以通过，并就关键修正案进行了谈判，其中一项修正案是，每当有新室友搬进一个公寓，就重新启动为期一年的驱逐保护。

这项法律还可以作为公寓业主和开发商的政治缓冲，他们准备在明年反对另一项由艾滋病医疗保健基金会赞助的租金控制倡议，该基金会资助了2018年不成功的投票措施。这将重新引发关于房租管制是否是个好主意的争论。

加州大学伯克利分校哈斯商学院(UC Berkeley 's Haas School of Business)费舍尔房地产和城市经济中心(Fisher Center for Real Estate and Urban Economics)主席、房地产顾问肯尼思·罗森(Kenneth Rosen)表示，加州对租金上涨设置上限是一个错误。

研究罗森说，他们发现，通过鼓励房东将公寓单位改为共管公寓或其他用途，并降低了开发商建造新住房的动力，他们减少了租赁住房的供应。

他补充说，租金上限将成为许多房东的底线，他们将以每年允许的最大幅度提价，这远远高于最近的年度租金涨幅。

“从住房政策的角度来看，没有什么比这更糟糕了，”Rosen说。“这将使住房变得更难以负担。”

租户组织者舒尔表示，加州的租金上限已经足够高，足以让开发商和房东获得合理的利润。她的团体计划明年继续在州和地方层面推动更严格的租房者保护措施，以解决她所说的生活成本飙升的真正原因:越来越多的企业拥有存量住房。

舒尔说:“不是那些想在我们社区提供住房的人，而是那些想从我们社区的住房中获利的华尔街投资者。”“现在到了关键时刻。”

编年史特约撰稿人瑞秋·斯旺对这篇报道也有贡献。