作为使命住房开发公司的执行董事，山姆·莫斯专门为旧金山最弱势的人建造100%经济适用房。考虑到来自城市各个角落要求更多补贴低收入住房的呼声，人们可能会期望这座城市会张开双臂欢迎他的工作。
根本不是这样的。
莫斯说:“整个购房过程完全是一场噩梦。”“旧金山有一种独特的能力，能找到最具创造性的方法来踩自己的脚，阻止自己提供最需要的服务。”
莫斯在旧金山开发的每个住房项目都面临着同样令人痛苦的障碍:数月的初步协调会议，随后是数年的谈判、文书工作和会议，以获得项目批准——在最终破土动工之前，只会面临许可证的猛击。
伦敦市长布里德指责监事会阻碍住房建设。监督者反过来指责市政厅没有支持足够的经济适用房。然而，现实情况是，所有机构都可以在维持现状方面发挥作用。
这是因为旧金山住房问题的核心不是政治，而是官僚主义。
几十年的糟糕政策导致了难以逾越的繁文缛节，这些繁文缛节可以——而且经常会——扼杀旧金山的住房项目。包括经济适用房。
莫斯说:“人们没有意识到的是，非营利性住房项目必须在建筑许可批准后的18个月内完成，否则我们可能会失去经济适用房债券。”
然而，在旧金山获得建筑批准的平均时间是627天——这使得50%的项目面临因延误而失去资金的风险。
结果不言自明。
2021年，旧金山只发放了2000套住房的许可，在2022年，建筑活动同样低迷．相比之下，规模相当的西雅图签发了1万多份许可证。
旧金山最近提交了通过了一项令人印象深刻的国家强制计划，即住房要素:该市表示，将在8年内建造8万多套住房，即每年1万套。但州规划者并不相信旧金山会实现这一承诺。对该市住房官僚机构的深入研究为其原因提供了答案。
要了解问题的严重性，有必要深入了解旧金山市政府这个庞然大物。我花了几个月的时间采访了开发商、委员、住房倡导者和学者，才完全理解了围绕住房的官僚主义的瓶颈:一套复杂的令人困惑的程序，需要获得至少87个许可，忍受1000天的会议，为任何住宅项目平均支付超过50万美元的费用。总之，这些程序使得旧金山几乎所有的住房项目在经济上都不可行。
1000天开会时间
任何在旧金山建房的尝试都是从会议开始的。很多会议。当然，旧金山规划部希望有发言权。市长残疾人办公室和消防部门也将如此。
住房开发分为两个阶段。第一个阶段是项目批准或授权阶段。这需要与旧金山规划部(San Francisco Planning Department)举行会议，准备申请表格，申请建筑许可。在旧金山，住房项目获得这一福利的等待时间中位数超过450天。
第二阶段被称为建筑许可或后权利阶段。这是开发商申请建筑许可的时候。根据旧金山住房部门公布的数据，再加上项目审批阶段，完成审批的时间通常超过三年。这距离一个住房项目开始建设还有1000多天。
为了理解瓶颈，让我们分解这个过程。
在旧金山，完成住房审批可能需要600天。
艾米李旧金山的住房开发分为六个阶段:
步骤1和步骤2涉及初步项目评估(需时60天)和向规划署提交项目申请(约30天)，详细说明整个房屋项目。
第三及第四步是初步申请覆核(约需90天)，规划署会检查住宅、街道及城市设计规划，然后进行任何项目的修订(一般需30天)。
第五步是最终项目分析，进行全面的计划和设计检查，并进行环境审查(这至少需要180天)。
最后，第六步是在收到官方项目批准后，开发商可以申请建筑许可证开始施工(但这可能需要600多天)。
为什么浏览这些步骤要花这么长时间?
部分原因是，旧金山是加州唯一一个在城市章程中规定，所有许可证都是“自由裁量的”，因此是可上诉的。这个简单的规则有着深远的影响。
旧金山规划委员会(San Francisco Planning Commission)主席雷切尔·坦纳(Rachael Tanner)说:“在大多数城市，建筑许可遵循所谓的‘部长级’批准——如果一个项目符合规范，许可证将获得批准，通常需要几个月时间。”“旧金山的问题在于，因为所有的许可证都是自由裁量的，监事会这样的管理机构可以参与进来，或者一个居民可以要求规划委员会或上诉委员会仔细调查。即使是最简单的项目也会因此增加时间。”
旧金山的自由裁量程序允许两种阻挠手段。
第一，它使社区组织或个人能够在项目批准阶段向规划部提交通知，要求推迟项目，或在建筑许可阶段向上诉委员会提交通知。
CEQA的上诉可以为旧金山的住房建设增加更多时间
艾米李最近在联合街870号的住房项目是一个案例研究旧金山的住房元素．2015年10月提交了初步项目评估。不到一年之后，该项目提交了文件，并获得了大部分文书工作的批准。但在2016年9月，一名社区居民提出上诉，引发了听证会和规划委员会的进一步会议。该项目直到200多天后的2017年5月才获得批准。
旧金山有很多这样的例子，因为社区的参与而导致项目延期。据统计，2021年住房审批过程的累计影响中位数为123天旧金山的住宅元素．
旧金山也是加州唯一一个允许建筑许可上诉的城市，即使项目已经获得了所有批准。旧金山议员马特·哈尼最近介绍了AB1114，这将禁止这种做法。但是，即使这项禁令得到实施，旧金山的自由裁量制度仍会出现第二个阻挠战术——加州环境质量法导致的拖延。
1970年，一项被称为CEQA的善意法律启动了一个程序，要求进行技术研究、环境通知和额外的听证会，以评估并向公众披露地方政府任何酌情行动对环境的影响。多亏了旧金山的宪章，这包括了住房项目。住房专家指出，即使是考虑CEQA的申请，也需要大量的研究和会议，这导致项目推迟的平均时间为122天。如果有必要，一份实际的环境影响报告平均需要700天才能完成旧金山的住房元素．
从本质上讲，由于旧金山的所有许可证都是自由裁量的，因此每个住房项目都变成了一场政治斗争。
史蒂文森街469号就发生了这样的事情，开发商试图在诺德斯特龙(Nordstrom)的一个代客停车场上建造495套住房，但由于监事会(Board of Supervisors)否决了该项目的环境分析，项目被推迟了一年多，许多批评人士认为原因是虚假的。
旧金山对CEQA的广泛应用需要每年进行5000多次审查。这种密集的环境审查并不便宜。根据2022年更新旧金山的住房元素在美国，约有40名全职策划人员专门从事这些审查工作。
事情不一定要这样。
旧金山可以效仿圣何塞、山景城(Mountain View)和圣克拉拉(Santa Clara)等城市，这些城市采用了分开的审批程序。
在这种分割过程中，规划审批是自由裁量的，而建筑许可审批是部级的。这简化了审批过程，避免了不必要的临时决定。
旧金山建筑检查委员会主席Raquel Bito说:“将规划和建筑许可程序分开，将为申请人创造一条清晰可辨的道路，让他们看到他们的项目需要什么。”
事实上，建筑检查部门在8月份首次正式审查了这样的提议，现在正在调查精简机制。
我们实际上可以看到部长批准的潜在影响。2017年，由旧金山州参议员斯科特·维纳(Scott Wiener)撰写的SB35法案签署成为法律，该法案使具有50%或以上经济适用房的项目在项目审批和建筑许可阶段获得部长批准。
旧金山布莱恩特街555号住房开发项目受益于SB35项目，该项目于2021年1月提交了初步项目申请在175个工作日内被完全批准大约是联合街870号项目的一半时间。
“如果旧金山要实现在未来8年建造8.2万套住房的目标，部长批准不仅重要，而且是绝对必要的工具，”他说他正在介绍SB423这将更新SB35，使其更加有效。
这里的解决办法很明确——由部长批准建造。即使在旧金山，它有时也很有效。
87个许可证和50万美元的费用
仅仅因为一个住房项目被批准，工人就不能开工。这仅仅意味着该项目可以申请开工许可。
在旧金山，这个过程平均需要627天．更糟糕的是，在过去10年里，270个项目花了超过4年的时间才获得全部许可。这是加州所有主要城市批准许可证的最慢时间。比奥克兰长400天，比伯克利长300天。
故障在哪里?
问题在于官僚主义。也就是说，旧金山的住房部门确定，一个项目需要申请87个许可证才能开始开发:规划委员会的15个许可证，公共事业委员会和消防部门的26个许可证，建筑检查部门的19个许可证，公共工程部门的17个许可证，以及其他10个与公共空间有关的许可证。
在多个部门拥有87份许可证，很容易看出旧金山的官僚主义是如何减缓住房发展的。
为什么旧金山需要这么多许可证?部分问题是冗余。在列出的87份许可证中，至少有12份与水法规有关，分别由公共事业委员会、建筑检查和公共工程部门签发。
这不仅仅是许可证数量的问题。旧金山强制开发商按顺序获得每一套许可证——只有在完成前一套许可证之后，你才能申请一套许可证。有了87份许可证，时间就复杂了。
相比之下，圣何塞已经做到了只有57个允许并允许并行审查规划和许可两个阶段。根据Bito的说法，这使得建筑商可以更容易地从所有必要的部门(如公共工程部门和消防部门)获得反馈，可能会缩短几个月的等待时间。
不过，在旧金山，审批不仅耗时，而且费用高昂。
许可费用——具体来说，是建筑检查部门对住房项目收取的费用——与建筑成本成正比。这里的挑战在于这些成本的不可预测性。
劳动力和材料的价格在不断变化。一个项目在审批或建筑许可阶段延迟的时间越长，市场条件变化和材料成本上升的可能性就越大，城市的收费也就越高。
此外，在开发商申请许可证期间，他们会为持有他们计划使用的土地而付出巨大的成本。
旧金山的开发过程中还充斥着所谓的“影响费”，即获得项目批准的固定费用。这些影响费包括在社区提供学校、水、交通和公共艺术投资等公共服务的成本。但是，如果再加上旧金山施加在开发上的其他直接和间接成本，这些成本可能会让项目变得不可行。
根据旧金山housing Element的数据，总而言之，超过2,500万美元的住房开发项目可能会产生至少50万美元的影响费和许可费。在旧金山，一套单独的公寓或共管公寓的成本可能高达7.4万美元，而奥克兰的房价是每套3.9万美元埃默里维尔(Emeryville)和圣何塞(San Jose)分别为每单位5.4万美元和6.2万美元。
旧金山的这些天文数字成本的结果使得住房项目有风险或不可行的建设。因此，只有最富有的开发商才能进入这个市场——他们专注于昂贵的高层建筑，以提高收回投资的几率。
前进的道路
如果一个住房项目必须连续通过87个许可，支付50万美元的影响和许可费用，并忍受1000天的会议，仅仅是为了破土动工，那么对旧金山来说，按照我们国家规定的住房要素，每年建造1万套住房将是一个艰巨的任务。我们现在一年连2000个都造不出来。
事情不一定要这样。我们可以成为一个拥有大量廉价住房的城市，无家可归的人口可以找到稳定的家园，旧金山的工人可以住在工作地点附近，各种各样的人和家庭都可以把这座城市作为自己的家。
然而，为了向前发展，我们需要从根本上改革我们的住房审批程序。我们需要像加州其他主要城市一样，将住房审批从自由裁量审查转变为自由裁量审查。
州议员哈尼的AB1114和州参议员维纳的SB423等州立法是实现这一目标的必要步骤。但它们本身是不够的。
旧金山还需要简化审批流程，允许并行处理，并减少影响费。其中一些是布里德市长办公室的职权范围，但在这方面，行政和立法行动都是必要的。布里德的“全民住房”行政命令要求所有部门在一年内将许可流程精简50%，这是朝着正确方向迈出的一大步。
但设定广泛的目标只是一个开始。旧金山需要果断行动。
比拉尔·马哈茂德是一名公务员和企业家，也是SF YIMBY的董事会成员。
澄清:本文进行了更新，以反映立法和行政行动都需要实现作者提出的解决方案。