Salesforce Tower耸立在旧金山市中心，为了避免城市陷入“厄运循环”，它需要重新改造。
卡洛斯·阿维拉·冈萨雷斯/《纪事报》2022年旧金山市中心正处于崩溃的危险之中，并连带着旧金山湾区的大部分地区。登录必赢亚洲
专家表示，由于上班族呆在家里而不是通勤到城市，导致大流行后的困境可能会让旧金山陷入一场危机“恶性循环”这会破坏它的税基，摧毁像BART这样依赖票价的地区交通系统，让它陷入经济死亡螺旋。
谁能预料到这样的命运呢?
任何关注911恐怖袭击后纽约发生的事情的人。
和旧金山一样，曼哈顿下城的金融区曾经是郊区办公室通勤者和为他们提供午餐的企业白天的专属中心，天黑后就成了鬼城。
这一切在911之后都改变了。
这些袭击不仅在物理上摧毁了曼哈顿下城，还让人们对该社区的城市结构的逻辑提出了质疑;人们认为，由于担心恐怖主义，上班族再也不想在办公大楼里工作了。
因此，为了避免自身的恶性循环，纽约想出了一个重塑的愿景。
金融区将成为人们真正生活和工作的地方。地方、州和联邦官员一致支持该计划。这需要估计200亿美元的公共和私人投资为了资助这一愿景，其中包括两个新的火车站、公园、购物中心，以及为开发商将办公楼改造成公寓提供的一代人一次的税收优惠。联邦住房和城市发展部(Housing and Urban Development Department)还拨款2.81亿美元，鼓励人们在该社区居住。
该地区不仅仅是反弹了。它增加了6万多名居民，这也许并不令人意外，他们几乎不需要说服就能搬到那里一个气候友好型、24小时邻居了有行人、餐厅、文化、夜生活和方便的公共交通。
9/11的悲剧无意中暴露了以办公室为依托、朝九晚五的商业区的明显弱点和不足，并创造了一种新模式，使美国市中心成为地方政府更稳定的经济引擎，并培养更好、更有吸引力的城市生活。
不幸的是，旧金山没有意识到这一点。
尽管我们面临住房危机，但在COVID大流行多年后，我们的领导人才有意义地质疑将地球上一些最珍贵的房地产保留给善变的郊区居民和他们的汽车的逻辑。毕竟，市中心是旧金山的金鹅。据旧金山经济学家伊根(Ted Egan)说，疫情前，位于市中心办公室的公司占旧金山就业岗位的70%，并创造了该市近80%的经济产出。
因此，我们浪费了慷慨的联邦COVID紧急资金，试图恐吓、哄骗和祈祷办公室工作人员回到市中心，而不是计划改变。我们现在正盯着缺乏远见的后果。
旧金山首都圈的经济恢复情况在美国25个大地区中排名第24位，仅次于巴尔的摩。湾区委员会经济研究所的一份报告显示登录必赢亚洲．2023年第一季度，旧金山的写字楼空置率飙升至29.4%的历史新高这是美国所有城市三年以来最大的涨幅。这种趋势不太可能很快结束:今年1月，旧金山近30%的职位空缺是混合或完全远程工作在全美50个大城市中，这一比例最高。
由于较低的房地产、商业和房地产转让税，这座城市是预计未来两个财政年度赤字为7.28亿美元．公交客流量仍远低于大流行前的水平。根据数据，今年1月，旧金山市中心的BART站的乘客出口只有2019年的30%一份报告伊根的办公室。许多湾区的登录必赢亚洲交通机构，包括市政,都是财政悬崖正在迅速逼近．
旧金山并没有死;截至今年3月，在全国655名移民中，估计有173人居住在这里这些公司的估值超过10亿美元．旅游是开始反弹．新的人口普查数据显示了这一点旧金山的人口流失正在放缓这一迹象表明，中国的大流行外流可能即将结束。
但这座城市不能无所事事地等待一切再次达到平衡。它需要迅速地进化。尤其是市区。
这意味着重建社区的结构，这既不便宜也不容易。从办公室到住房的转换是出了名的棘手和昂贵。拆除在大流行后世界不再发挥作用的非历史商业建筑几乎是被禁止的．而且，与911后的纽约不同，旧金山是一个似乎无法停止自行其是的城市。
这是它可以去的城市87张许可证，1000天的会议和50万美元的费用建设居民住宅项目。这是该州唯一一个允许发放住房许可证的城市即使在项目获得授权后也会上诉．这就是那个城市据估计，建造一个小房子需要10万美元无家可归的人——比湾区其他城市多10倍——以及登录必赢亚洲建造一套经济适用房就需要将近120万美元．这个城市曾经一度celebrate计划斥资170万美元建造一座公共厕所．
即使采取果断行动，纽约也无法独自走出9/11后的困境。各州和联邦政府需要慷慨的干预。
但如果你是加利福尼亚州，你俯视着一个预计预算赤字为220亿美元你会把你稀缺的资源投资到旧金山吗?旧金山已经多次证明自己不适合这样的投资庞大而低效的官僚机构牺牲纳税人和弱势居民的利益?
不。
与此同时，对加州来说，让世界上最大的城市之一自由落体，以及让破坏气候的湾区交通模式持续一代人，是没有道理的。登录必赢亚洲
政府需要干预，并为旧金山提供财政和技术援助，但它无法拯救这座城市。地方官员需要证明他们致力于改变，并提出一个令人信服的最大化国家投资的愿景。
值得庆幸的是，我们终于在这方面看到了一些行动。
今年二月，伦敦市长布里德公布了一项旧金山改造计划她说，重点是确保市中心能够“容纳尽可能广泛的活动和用途”。上周，她又提出了100多项改革简化小企业的审批程序他在新闻发布会上谴责旧金山目前的程序是“犯罪”。周一，布里德和监事会主席亚伦·佩斯金说介绍了立法以便更容易地将办公楼改建为住宅，填补联合广场的空置店面，并扩大快闪商业机会。
一项研究评估了旧金山市中心约40%的办公楼，由于其物理特征和位置，它们是很好的住房候选者，可以改造成大约11200个单元，这是SPUR和旧金山城市土地研究所的研究结果．纽约的例子说明了这种转变的多方面好处。更多居民在街上监视将使天黑后社区更安全，并允许更多种类的社区小企业。公共交通也会受益;只有大约18%的纽约金融区居民自己的汽车。
但SPUR报告还发现，大多数转换项目“在财务上不可行”。
布里德和佩斯金的立法将解决一些转换的限制。不过，这座城市自己能做的也就这么多了。如果不能得到州政府的支持，几乎肯定会延长我们的恶性循环，并浪费改善市中心的机会。
来自旧金山的州议员马特·哈尼的一项法案将会向将闲置办公空间改造为住房的开发商提供资助同时简化许可和批准程序，并免除项目的某些影响费。但确实如此还没安排听证会这在很大程度上是因为许多复杂问题仍有待解决。其中包括补助金的规模和可负担性，以及环境和劳动力要求往往是立法机关中最具争议的问题之一而且往往会导致住房法案的终结。
与此同时，布里德还发誓要彻底改革旧金山臭名昭著的复杂而昂贵的住房建设程序，发布行政命令，要求采取一系列行动帮助该市实现国家规定的在未来八年内容纳82,000套住房的目标。
她的许多计划将需要监事会的签字，她和他在一起在精简经济适用房政策上发生冲突．这就是为什么本周看到布里德和佩斯金一起提交他们的办公室改造账单并会见主管时令人鼓舞的原因通过立法由布里德和主管沙曼·沃尔顿共同撰写加快停滞的住房项目．合作对于让旧金山重回正轨至关重要。
但在前进道路上，当地几乎没有达成共识。
湾区委员会主席兼首席执行官吉姆·温德曼(Jim Wunderman)是认为加州应登录必赢亚洲该这样做的人之一跟随加拿大的脚步该公司利用公私合作伙伴关系，将多伦多市中心转变为北美最大的城市“创新中心”。文德曼说，采用类似的模式，加州可以帮助旧金山市中心的工作重心从科技转移到研发、生物技术、医疗研究和制造业，这些都需要员工亲自到场。布里德说，旧金山生物科技公司的办公室空置率低于5%，许多公司迫切需要更多的空间。
但简单地用另一个行业取代一个行业，仍然会让旧金山容易受到经济单一多样化风险的影响。的确,从某些指标来看，多伦多市中心的情况比旧金山市中心还要糟糕．美国的其他城市可能也会吸引同样的企业。旧金山如何使自己与众不同?
哈尼提出了一个想法:拥抱该地区的自然之美，通过强调夜生活、娱乐、酒店和旅游业，利用其文化、创意和艺术优势。布里德正在推动建立一个市区艺术文化娱乐区,是支持法案由旧金山州参议员斯科特·维纳(Scott Wiener)起草，允许在某些场所户外饮酒。
然而，如果公共交通系统被迫大幅削减服务，很难想象这些计划会产生预期的影响，如果州议员批准州长加文·纽森的预算提案，这很可能会发生削减20亿美元过境资本项目，不为过境业务提供资金．
海湾地区的破坏将是严重的，那里有27个交通系统登录必赢亚洲累积营运不足在未来五年内，投资25亿至29亿美元，而在旧金山近70%的地区工作日过境旅行结束的发明者。维纳领导着一个由立法者和倡导团体组成的队伍推动恢复20亿美元并为机构提供“过桥资金”迫在眉睫的财政悬崖．
可以理解的是，这个资金紧张的州可能不愿意为交通运输机构提供更多的资金，尤其是那些浪费或滥用资金的机构。以BART为例，花了35万美元在一个无家可归的项目上，只服务了一个人和授予与旧金山一家公司签订了价值4000万美元的合同，尽管存在潜在的利益冲突．哈里特·理查森发现了这些虐待行为，她最近辞去了BART的监察长一职她指责该机构的董事会、管理层和工会阻碍了她的工作。BART现在是萨克拉门托州参议员史蒂夫·格雷泽(D-Orinda)的交通资金谈判的一部分，他希望增加州资金取决于加强监察长办公室．
自大流行以来，BART和其他公共交通系统的客流量下降，正将他们推向财政悬崖。
Paul Chinn/The Chronicle 2018很明显，BART需要更多的监管。不过，如果加州一直以来对交通运输机构的运营投入更多，它们的财务状况可能就不会如此不稳定。许多东海岸的州在主要交通系统的运营成本中所占的比例都比加州大，根据SPUR的分析．
最好的解决方案可能是增加国家支持，同时提供持续的区域和地方资金，确认公共交通是一项基本服务，使我们更接近我们的公平和气候目标。大都会交通委员会(Metropolitan Transportation Commission)计划在2026年向湾区选民提交一项区域交通融资措施，这一策略在加州其他地方已被证明是成功的:2016登录必赢亚洲年，洛杉矶县选民以压倒性多数通过了一项永久性的0.5美分销售税措施预计将在40年内筹集1200亿美元用于区域运输，包括运营费用。
加州也需要完成长期被忽视的部分，帮助旧金山解决街道上的行为健康危机。品种是推动州议员通过立法为了更容易地迫使严重精神疾病患者接受治疗，但-喜欢纽森社区援助，恢复和授权法庭-如果没有国家对精神健康中心和工作人员的持续投资，其影响可能微乎其微。纽森希望将2024年的债券法案提交给选民为这样的治疗中心筹集数十亿美元，即使批准的资金在数年内都不会开始流动。与此同时，旧金山应该解决阻碍其发展的障碍花了数亿美元专门用于无家可归者的资金并阻止它填满了数百个空置的住房单元．
太长时间以来，旧金山一直如此向后看，以至于不可能向前发展。这与这座城市引以为傲的创新和创造力不一致，如果它想摆脱当前的模式，就需要培育和释放这些创新和创造力:一个被大流行树脂保留下来的城市。
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