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奥克兰运动家队计划在奥克兰港口的霍华德航站楼建造一个海滨体育场。
由运动家队提供
奥克兰运动家队于4月23日发布了一份投资意向书，详细说明了他们在城市海滨开发一个新的棒球场和混合用途开发的财务计划。但市政厅官员对这些期待已久的细节感到惊讶。
A队成员戴夫·卡瓦尔(Dave Kaval)表示，他的律师和顾问团队在近八个月的时间里每周与市政府会面三次，以制定他们的提案，他补充说，市政府官员“完全了解协议中的所有条款和条件”。
现在，他希望得到市议会的反馈，并在7月前推动议会投票。
他说:“我们已经到了这样的地步，我们真的强烈地感觉到，这份文件需要从市议会那里获得观点和投入。”“我们认为最好的办法就是公开。”
支持该项目的市长利比·沙夫(Libby Schaaf)告诉《纪事报》，她致力于在7月前为市议会投票准备好投资项目清单。但她说，在未来几周，纽约市将与运动家协会“持续对话”，以确保这对城市居民来说是一笔好交易。
“这是一个非常昂贵和复杂的项目，”她说。“这不仅是大致的情况……但作为这个项目的一部分，我们的交通系统和社区福利得到了很大的改善。这是我们现在关注的部分。”
反对者说，细则明确表明，该项目对该市的纳税人来说不是一笔好买卖。
新的棒球场和邻近的开发成本是多少?为什么这么贵?
A项目的总预算为120亿美元，这将使其成为整个国家最昂贵的开发项目之一。整个项目的成本将是旧金山湾区最有价值建筑——苹果(Apple)库比蒂诺(Cupertino)总部——评估价值的三倍多。登录必赢亚洲A的项目面临的一个挑战是湾区的建筑成本，这是世界上最高的。登录必赢亚洲在旧金山湾区，一套新公寓的建造成本可能高达50万美元。登录必赢亚洲
这笔120亿美元的资金将用于建设一个可容纳3.5万名观众的球场，3000个住宅单元，150万平方英尺的商业用途，27万平方英尺的零售用途，一个可容纳3500人的室内表演中心，400个酒店客房和18英亩的公共开放空间。
该开发项目将占地55英亩，位于杰克伦敦广场的霍华德终点站内及周围。卡瓦尔说，最靠近海滨和棒球场的土地将被租用，而用于建造公寓和商业房地产的土地将被购买。
谁来买单?
这个球场预计耗资超过10亿美元。现场项目成本将通过私人融资和项目产生的收入支付。
投资意向书列出了该市开发两个基础设施融资区的计划:霍华德码头基础设施融资区和杰克伦敦基础设施融资区。
这些地区产生的税收收入将用于支付运动家协会的所有基础设施成本。
投资意向书估计，8.55亿美元的税收收入将用于资助现场和场外的基础设施升级。
沙夫说，该项目需要某些改进，但还有其他改进，如行人安全、交通流量等，无论是否有棒球场，这对杰克伦敦社区都是有益的。
市长发言人贾斯汀·伯顿(Justin Berton)表示，该市正在“严格审查”税收收入的增长足以完全为这些投资提供资金的说法。
他说:“A区要求的承诺将预先决定未来几年该市这一地区的很大一部分税收收入的使用。”“我们还将探索是否有其他融资工具，既能保持项目的可行性，又能降低(作为基础设施区一部分的)未来税收承诺的水平。”
什么是基础设施融资区?
基础设施融资区是为公共基础设施项目融资而设立的，通常用于大型开发项目。特区将部分房产税收入用于基础设施升级和其他成本。以旧金山为例该市有9个大型基础设施融资区，为跨湾(Transbay)和米申岩(Mission Rock)等地区的升级提供资金。
奥克兰在社区福利和经济适用房方面能得到多少?
奥克兰将从这两个基础设施融资区的税收收入中获得4.5亿美元的社区福利。基础设施融资区的最长期限为45年。卡瓦尔说，这4.5亿美元的社区福利将在15到20年内惠及该市。
A估计，该市将从杰克伦敦融资区获得14亿美元。他们的投资意向书规定，其中3.6亿美元应用于资助场外基础设施，2.8亿美元应用于经济适用房和场外基础设施等社区福利，7.6亿美元应进入该市的国库。
A估计霍华德码头融资区将产生8.6亿美元，其中4.95亿美元用于资助所有现场基础设施成本，包括环境修复、抗震改善和海平面上升改善。投资意向书指出，其中1.7亿美元将用于保障性住房等社区福利，1.95亿美元将用于该市的国库。
建造需要多长时间?
该项目的第一阶段包括棒球场、540个住宅单元、25万平方英尺的商业办公室、3万平方英尺的零售和餐厅空间、400个酒店房间、约12.3英亩的开放空间和4818个停车位。根据环境影响报告草案，一期工程开工后预计耗时两年，但不清楚何时开工。
运动家队表示，在球场完工之前，什么都不能建。整个项目可能需要至少8年的时间才能建成，甚至可能更长。
环境问题是什么?
在2019年,《纪事报》查阅了有关土壤的监管文件该场地的地下水含有危险和致癌的化学物质，在霍华德球馆场地建造棒球场之前，这些化学物质需要得到修复。
环保组织向该市提交了信件，称环境影响报告草案没有披露和缓解人们对空气质量、温室气体排放、交通、有害物质、水质和其他问题的环境担忧。
“简单地说，该项目是在一个危险的有毒地点提出的，受到海平面上升的威胁，补救计划不充分，”旧金山海湾守护者写的一封信说。
旧金山海湾守护者(San Francisco Baykeeper)批评了该项目抬高场地的计划，以及通过将雨水从场地转移来管理雨水径流的计划。
需要进行哪些基础设施升级?
环境影响报告草案指出，棒球场将被步行街包围，车辆出入受限。交通选择包括BART, AC Transit，渡轮服务和巴士穿梭，以及一个交通枢纽，将有一个凸起的行人和自行车道口到棒球场。
基础设施升级包括行人等级分离，新的自行车道，人行道改善等等。
Local 10 ILWU的梅尔文·麦凯(Melvin Mackay)表示，球场和整体发展将在港口造成“全面拥堵”。该组织代表了码头部门的1400名工人。他担心，如果开发项目建成，港口工人将失去工作。
“我们是全国第三大港口，”他说。“当水边的木板竖起来的时候，我们的货物从哪里来?”
《旧金山纪事报》特约撰稿人罗兰·李对本文也有贡献。
莎拉·拉瓦尼是《旧金山纪事报》的特约撰稿人。电子邮件:sravani@sfchronicle.comTwitter:@SarRavani
