10日和木材街道的角落是绿叶和安静,除了听到几声狗叫和过往车辆。一排排的庄严,褪色的维多利亚线pothole-dotted街道,打断了几个鲜明的现代住宅和一个三明治店。
这个角落是奥克兰最古老的之一,大多数历史街区。现在叫普雷斯科特或更低的底部,它有时被称为“西方的哈莱姆”由于其爵士乐俱乐部和酒吧的街道在1940年代和50年代。但乔布斯干涸后,第二次世界大战繁荣,政府忽视了什么已经成为大部分黑人社区。建设高速公路附近一分为二,而“城市更新”项目拆除房屋和流离失所的家庭。
到2000年代中期,许多普雷斯科特的家园站空,摇摇欲坠。男人在小货车在大街上巡游,找房子和丧失抵押赎回权的翻转。
现在社区再次改变。新公寓和块状,五彩缤纷巨大的室内攀岩场站街区的无家可归的营地。从前段时间到2010年代末,普雷斯科特的白人人口翻了三倍,其典型的家庭收入增加了一倍多。同时,大约120更少的黑人家庭拥有住房,和社区最大的公立小学,小学,近关闭去年由于金融危机造成入学率下降。
在这种变化中,争论是围绕一个人买了一个大的块的作用的社区十多年前。尼尔沙利文管理的一组有限责任公司共拥有近300个租赁物业在西奥克兰附近,根据2021年房地产数据。他也是的沙利文管理公司、SMC东湾公司租金。
是奥克兰最大的之一私人出租的业主,沙利文的一部分是一个新兴阶级的全美企业房东买了不成比例的黑出租房屋,低收入西奥克兰、旋转低估属性到数百万美元的利润。
10日和木材周围地区:在两个街区有界南北10日和11日由松树和柳树的街道,街道和东西方沙利文的公司拥有13 68栋建筑。
房东沙利文等引发全国性的激增公司租赁房屋的所有权——全国房屋购买的投资者的比例膨胀从2000年的6%到2022年的19%,促使行业整合问题如何影响租赁住房的质量。
理解公司所有权的增加的后果,和沙利文在西奥克兰的角色的转换,编年史花了几个月的时间来报告,分析数据在企业和居民,SMC租户和沙利文。
一些西方Oaklanders沙利文的严厉批评公司及其行为对租户。在采访和诉讼,租户抱怨不安全的生活条件和维护请求回答几个月或几年。
一些租户,租户支持者断言沙利文在外地主和使优化,获取和租不合格的性质而导致西奥克兰房价增长超出了许多长期的当地人。
但其他居民说他所做的有利于该地区通过花费数百万解决数以百计的西奥克兰租金,否则是空的,和吸引新的企业长期忽视的一面。几个SMC租户也接受采访时称,他们喜欢住在SMC属性和没有重大问题。
在《纪事报》采访时,沙利文认为他已经被不公平地诽谤为“邪恶使优化”的活动家和记者。“它只是不觉得反映到底发生了什么,”他说。沙利文说,他努力解决的属性已经被西方Oaklanders“非常好评”。他说,大多数投诉都来自SMC租户,租户联盟成立于2020年初,其成员组织了一个流行的拒付租金。
“我们是社会的一部分,我们关心社区和我们关心的是奥克兰,”沙利文在一封电子邮件中写道,随后补充道:“我们做更多的奥克兰比任何批评我们的工作。”
2021年初,公司与尼尔沙利文在每5建筑拥有大约两个区域在西奥克兰这个十字路口附近,根据县评估员的记录分析数据。
Salgu Wissmath /编年史在一个阳光明媚的下午在11月下旬,戈麦斯Octaviano坐在外面的椅子上他的衰落黄色木头街的两层楼房,在街上与他的兄弟和朋友喝啤酒,他的生活了20年。
其中的一个朋友,Reynaldo畜栏,用于处理Octaviano奥克兰运动家队。两人还记得看大萧条在西奥克兰,作为他们的邻居失去了房屋止赎,搬走了。科拉尔说,他看到更多的变化bwin sports 和固定。附近有安全,安静。
“有很多白人在移动,“畜栏补充道。
虽然传入的家庭受益于这种转变,一些黑人家庭已经推出。
2013年,在一个建筑畜栏和北部的几个街区Octaviano生活,SMC驱逐一个家庭拖欠租金。家族的全部租金+实用程序为2100美元,而是因为他们举行了8节租金补助券,他们只有被支付5美元一个月。驱逐之前,家庭失去了访问他们的凭证和开始收取租金。
主要的租户反对拆迁,认为有缺陷的管道、电气问题和摇摇欲坠的楼梯构成了对国家的“可居住的保修”法律要求房东保证单位的安全。最终,租户与SMC达成和解,同意搬出去,以换取past-due-rent宽恕。
“有一天…我开车,整个家庭就像(站),购物车在街道的拐角处,”一个邻居和同事SMC房客说琳达要求仅透露,因为她担心说出她的房东产生不利的影响。(编年史同意使用其秘密消息来源政策下的别名)。“这让我很害怕我是谁处理,如果他们需要有人在这样做。”
沙利文说,家庭失去了他们的住房券,因为租户离开那么多垃圾,单位已经变得无法居住,SMC所做一切可以让单位符合节8标准。
"我们仍是一个巨大的提供者的第8项住房,因为我们相信该计划,”他说。
一年后,沙利文的公司一个驱逐通知在同一地址后新房客错过一个租金。
琳达-编年史同意不透露她的真实身份——住在西奥克兰物业管理公司在尼尔沙利文的所有权网络。
Salgu Wissmath /编年史琳达,是谁在附近自2009年以来,它改变了之后说:房子都买了,然后租更多。在没有翻转或出售的房屋,琳达说,人们拥挤在一起与三代,有时在一个双工。
购买后SMC翻新琳达的回家。不过,琳达说她有问题的地方。她向记者展示了外部走廊和楼梯是脆弱的,而不是安全地固定在地面,以及楼梯当她降临他们。
2017年,一个大洞在她卧室的墙壁形成的。SMC修补洞口大约一个星期内,但同样的墙有至少两个洞打开在同一个房间里,加上一个洞在不同的窗口。此外,琳达说她的电线是错误的。如果她在厨房运行超过两个小电器同时,断路器行程和停电了。
暗模点的墙壁和窗框琳达的通风不良的厨房和浴室。琳达说模具已经因为她搬进来,并返回无论多久她擦洗了。
渣炉的排气扇彩色天花板在琳达的厨房。
SMC没有回应的请求琳达已经通过公司的租户门户网站,她说。
她在单位考虑报告的问题,但她说担心装修会如此广泛,公司将驱逐她完成。
“我不知道有什么他们可以做没有踢我出去,”她说。
其他SMC租户报道问题属性来奥克兰规划与建设部门,负责安全与健康危害,例如泄漏和猖獗的模具,以及潜在的违法建设的有关问题。
从2013年到2023年1月初,至少85投诉相关的可居住性问题或潜在的非法建筑的地址提交属性由Sullivan-linked公司2021年房地产数据控制,包括大流行以来超过30。虽然不是所有的投诉被检查人员验证,检查并确认违反有关问题猖獗的模具,劣质电线,啮齿动物的侵扰,和未经处理的污水泄漏。在一个投诉从6月验证了城市检查员,管道泄漏显然引起了天花板的洞穴。
沙利文建筑公司旗下的网络的非法建筑数量较多和habitability-related投诉比同伴Oakland-focused丧失抵押品赎回权投资者迈克尔·马尔。像沙利文,马尔的网络拥有独栋房屋和小多户住宅,和以前被批评租户,租户倡导不合格的生活条件,从害虫失踪的窗户。
数据是不完美的,它可能包括属性在沙利文和马尔购买他们的抱怨,投诉或排除在属性所有者已经售出。
在2013年,大约八个月后西奥克兰Sullivan-managed公司购买了这栋大楼,这是多个城市的投诉提起指控的主题是不允许重新改建。城市检查员确定编码违规行为发生在至少两个例子。
Salgu Wissmath /编年史问及租户的声称SMC缓慢响应维修——包括一个租户的断言她的加热器不固定的多年——沙利文说,“我绝对反驳。”
“没有场景,有人加热器不工作,我们不会修理它,”他说。“有问题,这些都是老房子,但是我们需要太多的骄傲在想很好的房地产经理。”
他建议的批评他的属性被夸大了。
“有少数的租户不开心,我想有一些人来说,这个SMC委员会的一部分,真的很心烦,我想其中一些…还没付房租在两到三年内,”他说。租客联盟的一些成员确认他们已经租2020年4月以来的罢工。
一些SMC租户公司积极的事情要说。Stepa喜怒无常,他和他的家人住在一个SMC公寓,说他没有任何实质性问题与他的单位——维护及时、合理租金”标准,“公寓是好的。
“我在社区长大。能够保持在我长大的地方,太棒了,”他说。
但租户投诉SMC不限于租户。2018年6月,三SMC租户起诉沙利文,SMC和其他一些相关的公司,认为他们不得不离开他们的租赁单位由于“大量适居性缺陷”和“骚扰”从SMC。
霉菌和霉菌生长的裂纹的墙rodent-infested单位,根据修改过的投诉。未经处理的污水渗入建筑,使房间臭气的尿液和粪便。蘑菇出现在室内。
租户多次维修请求,但表示,该公司“拒绝补救”的缺陷。他们还与规划和建设部门投诉,引用了SMC。
而不是制造维修,租户说,SMC”一贯征收原告租金大幅上涨,要求他们,问他们,为他们提供资金,和/或继续骚扰原告通过展示检查晚或者不出现。”
SMC承认适居性问题存在于单位之一法庭文件,叫他们“一般化的适居性。”当事人解决的案例2021年2月;原告接受不到10000美元。
苏利文叫租户的虚假指控。
另一个当前SMC租户,谁不愿透露姓名,说她经历了十多个维护问题的两年她住在SMC单元,包括一只蟑螂骚扰,破碎的冰箱和错误的电线。她不是一个租户委员会的成员,并说她支付房租,每个月”。
信息管理是贴在一个门西奥克兰居住建筑由尼尔沙利文的所有权网络。
Salgu Wissmath /编年史一个2022年的报告从房地产数据提供商亚迪矩阵预测,机构投资者将拥有或控制全国760万所房屋,到2030年,超过40%的独栋房屋租赁的股票。
这些投资者经常买房子在普雷斯科特,不成比例的黑人社区评估的属性价值被低估当考虑到他们可以收取多少租金多少属性会升值。
2012年,在沙利文采购属性,西奥克兰是40%黑与一个典型的家庭收入为33000美元一年。相比之下,奥克兰人口的27%是黑人,和城市的家庭收入中值是52000美元。
在海湾地区,投登录必赢亚洲资者在2021 - 15%的购房低于他们在美国购买的18%,根据Redfin。他们购买集中在西奥克兰等领域。
“小地主,这意味着所有者只有不到10个建筑,仍然控制最独栋房屋和较小的租金,分析师Dean Wehrli说约翰伯恩斯房地产咨询。但企业房东正在稳步获得市场份额,他说,这是“不可避免的”,他们将保持增长由于潜在利润和规模效益。
租户倡导者担心两个关键差异之间的研究人员已经确定了企业业主和所谓的“客户”。
首先,企业房东在美国似乎文件驱逐以更高的利率比小主人。
在波士顿,普林斯顿大学的研究人员亨利Gomory发现大房东提起通知两到三倍的速度不兼容的问题。在亚特兰大,研究城市的联邦储备银行发现企业独栋的业主租金8%更有可能比小文件驱逐告示所有者,和一些公司“独特高”驱逐。的高度流行2020年3月至2021年7月,当联邦政府非法驱逐租户,四大集体企业房东提起近15000拆迁通知,根据最近的一项国会报告。
第二个差异涉及到公司地主结构所持股份的方式。许多地方属性为多个llc保持组织的投资分开,还因为它可以提供税收优惠,帮助掩盖了全面和保护他们的资产所有权的诉讼。一个租赁物业的2019年的研究在密尔沃基的发现,当属性从个人llc易手,“房地产投资”的迹象增多,包括增加代码违规。
但是Gomory强调小房东并不总是仁慈或比更大的支持。例如,他们不太可能驱逐低收入租户或提高租金,他们更有可能表现出直接对黑人的种族歧视。
总的来说,大地主有更好的学会如何最大化市场的潜在利润。
“只要住房组织在盈利的基础上,“Gomory说,“趋势将不可避免地走向受雇于大型的逻辑。”
城市奥克兰记录显示,一个提起诉讼,由尼尔沙利文的网络公司,2017年12月关于未经处理的污水,错误的电线和泄漏造成模具在浴室里。检查员确定至少一个代码违反发生。
Salgu Wissmath /编年史Instagram,人们很容易忘记尼尔沙利文是奥克兰的一个最大的,最有争议的房东。沙利文的社交媒体文章经常捕捉到49岁的人在加州南部的沙滩冲浪或享受,他住在哪里兼职。沙利文说,他将在洛杉矶和西奥克兰,他的丈夫和两个孩子居住的地方。
他是一个骄傲的民主党人提出了他的蹒跚学步Biden-Harris装和捐赠给国家民主人士喜欢拉斐尔沃尔诺克和查克•舒默(charles Schumer)。但在自己的行业,他没有进步,至少不是海湾地区标准。登录必赢亚洲苏利文已经捐赠给房地产行业游说团体和原因,包括加州房地产经纪人协会和发起了反对一项2020年投票废除了加州的大部分Costa-Hawkins法律,限制在独栋房屋租金控制。
的儿子奥兰治县房地产开发商七个兄弟姐妹之一,沙利文在南加州长大,他的父亲,老尼尔沙利文活跃于社区服务工作。他父亲建立了一个中心资源不足的孕妇,Casa特蕾莎修女沙利文,年轻的列表作为合作伙伴他建立西奥克兰的一个社区中心。
沙利文似乎转移他的注意力从2007年末出售抵押贷款来买房。
“很多房屋被坐在废墟,登上衰减。很少的贷款和市场恐惧,REO房产投资西奥克兰开始,“据沙利文的网站。
沙利文从投资者那里筹集了数百万美元,其中包括前总统候选人汤姆·斯泰尔,他开始购买几十个属性区域,然后数以百计,通过三个主要llc - REO房产1、2和3。沙利文买了房子在现金从银行和其他银行止赎拍卖平均为154000美元,不到一半的他们先前的主人为他们支付了,根据东湾表达。
苏利文的投资决策有当地anti-gentrification活动家的批评,但他没有取代家庭的房子他买了。大多数已经失去家园- 2000年代末的金融危机期间,当问题资产救助计划倒数千亿美元为摇摇欲坠的银行救援而分配不到500亿美元陷入困境的房主。数百万家庭拖欠抵押贷款,其中许多被提供的掠夺性贷款。超过900万家庭失去了他们的属性在2006年至2014年之间,根据(National Association of Realtors)。
这个家普雷斯科特附近的西奥克兰被取消抵押赎回权。
Salgu Wissmath /编年史金融危机是一个特别困难的奥克兰的时候了。2007年至2012年间,超过10500个家庭整个城市被取消赎回权,收回,据报告城市战略委员会。报告称,投资者购买了约4 10的家庭,主要是在西奥克兰和其他低收入,不成比例的黑色区域。
在人口普查大片普雷斯科特,SMC产权中心,黑人家庭拥有2009年估计有200个家庭,从美国人口普查局的数据显示美国社区调查。在2020年,大约80名黑人家庭的房屋。
玛丽莲·威廉姆斯是这种转变的一部分。69岁的退休人员,他住在西奥克兰自1980年代以来,生动地回忆起黑人房主的大衰退的质量位移——和她的经验,她拖欠贷款在townhome拿出她所有。
“我只是在恐慌。是被所有的人都失去一些珍贵的东西,”她说。“如果我们失去了这个地方,然后到处都是住房短缺在奥克兰,你要去哪里?”
威廉姆斯townhome输了,但能找到住房在另一个社区的一部分。但许多威廉姆斯的邻居离开,她说,人们从奥克兰到外,租赁房屋属于SMC等公司。
玛丽莲·威廉姆斯失去了她普雷斯科特townhome在大衰退。她仍住在附近,但她的许多老邻居们都离开了。
朱莉安娜山田/编年史“每个人都认识…都是旧金山人,”她说。“我要说,那是令我失望了。奥克兰(It)告诉我,如果不安全的住房存量Oaklanders,我们的人民将无家可归或搬到奥克兰以外的地区。”
数百万美国家庭失去家园,现金充裕的企业投资者像沙利文涌入市场。许多(尽管不是沙利文的公司)被一个辅助政府项目使投资者很容易购买数百名最近从政府机构房利美(Fannie Mae)止赎房屋。2011年至2013年间,私人股本公司单独购买了350000个家庭,根据监督组织私人股本的利益相关者。
并不是所有的西奥克兰居民以外的买家因此陷入困境。马库斯·约翰逊,普雷斯科特社区委员会主席和他的家庭住在西奥克兰自1940年代以来,记得当他第一次与沙利文谈到他的投资理念。
“我谈话实际上与尼尔沙利文,如果他要买住房和投资于房地产,他应该做在这里,普雷斯科特,”约翰逊说。
约翰逊是特别喜欢历史街区的维多利亚时代的房子,其中许多年久失修的时候沙利文进入画面。
马库斯·约翰逊,他的家庭住在西奥克兰自1940年代以来,普雷斯科特社区委员会主席。约翰逊,历史街区的维多利亚时代的附着,估计尼尔沙利文的公司花了数百万更新老化的家园。
Salgu Wissmath /编年史沙利文”没有投资于社区作为一个失败的风险,”约翰逊说。他的兴趣可能是“事务”,但最重要的,约翰逊说,沙利文恢复许多社区的老房子。
沙利文告诉编年史,他估计该公司花了6500万美元在翻修,并提供了前后对比照片的编年史。
起初,沙利文的团队表示,需要一种不同的租户比以前住在属性的人。2012年,SMC租赁代理,耶利米Brennen,告诉海湾公民,该公司希望吸引租房者谁能买得起旧金山价格,但宁愿有更多的空间。
“我们想把好,富有成效的人,真正改变该地区,”Brennen说。
沙利文说,Brennen的言论是“他的个人信仰,”,沙利文曾“不打电话或引用的知识,是烦恼,因为它没有反映出我的观点。”
从那时起,SMC寻求交换颠覆形象的管理。“我们的总部在这里。我们在奥克兰。我上学在伯克利……我们关心这个社区,我们希望保持社区的织物在一起,”沙利文说在一个视频2022年1月发布到YouTube。
沙利文说,问题是个人:他说他非常关心社区。他认为,他的装修已经提出了许多居民的生活质量,他已回到社区植树在属性的码和支持的努力停止计划通过西奥克兰coal-shipping走廊,一直高空气污染由于靠近奥克兰港和繁忙的高速公路。
沙利文转到他的一个建筑沙利文社区空间社区中心,温暖的灯光,闪亮的木质地板和大回声室举办武术类流行前关闭所有。
居住建筑在第十街西奥克兰在尼尔苏利文的所有权由一家公司网络。
沙利文的社区空间,举办武术类COVID-19大流行之前,现在偶尔分发免费的食物和玩具在附近的人。
现在公司偶尔也会提供免费的食物和已经开始举行活动,像一个节日玩具驱动12月下旬。物业经理考特妮·戴维斯和米歇尔Tran说,他们计划今年春天开放空间类。
SMC租户和其他社区居民接受采访时称他们很少见到中心开放。“我认为这是封闭的,直到今天,SMC租户Stepa穆迪说,玩具驱动器。
而他影响普雷斯科特是一个有争议的问题,沙利文的成功不是。
他购买了大量的属性,270栋建筑,以约4100万美元,据东湾表达。这些房屋的价值飙升期间的经济复苏,现在可能超过2亿美元,编年史从Zillow和Redfin发现通过分析数据。
像数以百万计的美国人,琳达丢了工作后不久流感大流行开始了。负担不起她每月的房租,她说她告诉SMC在大流行早期关于她的情况,稍后发送一封来自她的雇主确凿的收入损失。
通过国家计划出租救援,琳达收到了一年半的房租,她SMC。她还加入了SMC租户委员会很快交付给SMC形成后的2020年4月要求租宽恕”期间COVID-19危机。”
委员会成员说SMC在会议上多次拒绝回答。
问,苏利文叫SMC租户委员会“敌对维权组织。”
“我们总是与我们所有的租户直接沟通。SMC委员会不是我们的客户,”他说。
2020年9月在一个星期,时间地方和联邦驱逐延期偿还还是实际上,琳达收到SMC几个拆迁通知。通知通常是一个被驱逐的第一步,和房东通常必须提交一个与当地政府启动第二步之前,被称为一个“非法扣押”诉讼。
琳达收到包括至少一个驱逐告示形式称为“COVID-19-related金融危机宣言”,要求租户签字“根据伪证处罚,”尽管租户是不需要来证明他们已经影响COVID保护奥克兰的禁令。至少99其他SMC租户接到拆迁通知大约在同一时间,Buzzfeed新闻报道。(编年史无法验证每个拆迁通知已经发送给租户)。
SMC租户理事会成员举行了集会和Instagram发布关于驱逐告示。
两天后,SMC开始取消通知在该公司称之为“妥协的精神。”
沙利文说,任何驱逐告示”在错误,“为了通知租户过期的租金。
“我们无意驱逐,”他说。
去年秋天,几个房客说他们有新的通知邮件,包括琳达,贷款Niumeitolu和另一个房客。字母看起来类似于“通知支付或退出”,通常是一个拆迁程序的第一步,但这句话”或退出”人失踪。
“就像他们只是改变了几句标题以便技术提交它,”琳达说。
居住建筑在14街西奥克兰在尼尔苏利文的所有权由一家公司网络。
Salgu Wissmath /编年史在奥克兰的暂停驱逐,当地地主需要通知租户,他们有一个“有权拒绝…参与还款谈判”,而不必担心报复之前就开始“谈判推迟偿还租金,”包括“通知支付”字母。
SMC没有提供租户纪事报》采访了这些信息,他们说。bwin登入几位说他们认为SMC试图恐吓他们支付过期的租金。
沙利文告诉编年史,该公司无意为驱逐租户解释这些通知通知,如果他们,“我们想澄清,租户。”
“我们已经很清楚,我们不是从任何类型的驱逐程序或类似的东西,”他继续说,并补充说公司没有制定租金增加流感大流行期间。
虽然是非法驱逐租户在奥克兰即使是现在,苏利文的公司已经申请驱逐告示——可能帮助建立驱逐例暂停结束后,维克多拉米雷斯说,助理项目经理与奥克兰的租金调整计划,该机构负责管理城市的租金控制和拆迁政策和处理房屋租赁纠纷。
SMC及其附属公司提出驱逐告示近30独特的地址与说唱从2020年6月到2022年8月中旬,据奥克兰说唱记录和分析获得的数据。大多数这些通知付款通知书的租金在2020年的秋天。
拉米雷斯申请驱逐告示说,虽然技术上的法律,可能导致租户认为他们必须离开,如果他们不知道暂停。
“我不会感到惊讶,如果我们发现有租户,他们搬出去,因为他们有一个拆迁通知,对吧?他们不知道他们不需要移动,”拉米雷斯说。
卡罗尔横笛,奥克兰地区的三个市议会成员,包括西奥克兰,说西奥克兰的紧张局势正在与一些“最强的城市租赁的保护。”她说她希望奥克兰首次租赁住房登记7月生效,要求大多数租赁业主登记信息,将有助于促进问责制为所有业主,包括沙利文。bwin登入
奥克兰的城市今年还计划推出一个项目叫做主动租赁检验计划,这将使“积极主动”检查的住房被认为是可居住的风险问题,建筑检查员接受采访时称。
但在横笛看来,这些措施只是“创可贴”需要基本的住房制度改革。
纪事报》特约撰稿人约书亚夏普对此报道亦有贡献。
达到苏茜尼尔森:susie.neilson@sfchronicle.com