奥克兰运动家队的棒球场计划的资金来自计划中的办公室和零售空间

奥克兰运动家队计划在奥克兰港口的霍华德码头建造一个海滨体育场的效果图。
由运动家队提供

的效果图奥克兰运动家队在霍华德终点站的球场在本垒板后面，高塔和中层建筑如雨后春笋般拔地而起，从本垒板飞向左外野看台，呈半圆形。

对于城市规划者来说，这些方案中所描绘的玻璃幕墙建筑的集合，不仅仅是为了创造一个繁忙的海滨社区，而不仅仅是为了球队的81场主场比赛。这些建筑——150万平方英尺的办公空间，3000个住房单元，一个3500个座位的音乐会场地，20万平方英尺的零售店，一个400间客房的酒店——是一个经济引擎，将为基础设施的改善支付数亿美元。

没有他们，35000个座位的棒球场就无法建成。

这是一个城市越来越多地使用的公式，用于资助没有公共资金的棒球场。一个市或县会创建一个“基础设施融资区”，即IFD。IFD发行债券，为公园、街道、下水道和经济适用房等一切项目买单。这些债券是用从球场周围所有附属开发项目(如住房或办公空间)收取的税款来偿还的。每个人都很开心。

但是，它经常不起作用。

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在亚特兰大，本应帮助支付勇士队(Braves)在科布县(Cobb County)新棒球场费用的办公楼尚未建成。团队的开发部门向县里要求减税继续建造一座25万平方英尺的办公楼，俯瞰棒球场，它本身是用3亿美元的公共补贴建造的。

在肯塔基州的路易斯维尔。据乔治亚州肯尼索州立大学(Kennesaw State University)研究体育场馆开发的经济学家约翰·查尔斯·布拉德伯里(John Charles Bradbury)说，在美国，肯德基百胜中心(KFC YUM Center)周边的开发项目“产生的收入远不及预期”。现在室内竞技场是负债2800万美元。

而在华盛顿特区市政府正在和华盛顿特区对抗该公司负责管理国家公园(national Park)，因为当局未能兑现在这支大联盟球队的棒球公园建造4.6万平方英尺商业和零售空间的承诺。

与此同时，在奥克兰，IFD计划在45年的债券期限内产生约5.175亿美元，用于支付街道、下水道和18英亩的开放空间，并帮助补贴约1000套经济适用房。根据市政府官员的说法，ifd被明确禁止为“持续运营或提供任何类型服务的成本”提供资金。

在旧金山湾区办公楼大部分空置，零售业苦登录必赢亚洲苦挣扎，该地区仍未恢复其作为全球顶级旅游目的地的地位的时候，体育场馆融资专家警告说，奥克兰以a为锚的海滨地区的梦想——无论多么酷——是否能吸引足够的资金来为办公楼、餐馆、酒店和住房提供资金，以偿还债券，这是合理的问题。

布拉德伯里说:“我不知道这些体育场区中有哪个奏效了。”“每个人都说他们会为自己买单，但我从来没有见过有人这样做。”

奥克兰运动家队在杰克伦敦广场附近霍华德终点站的提议棒球场的艺术家渲染图。
比亚克·英格尔斯集团，UGC /美联社

西弗吉尼亚大学(West Virginia University)的体育经济学家布拉德·汉弗莱斯(Brad Humphreys)称ifd是“一种越来越受欢迎的新体育设施机制”。如果承诺的辅助开发项目真的实现了，“他们在融资方面通常表现不错，”他说。

他补充说:“有时可行，有时行不通。”“细节决定成败。”

但汉弗莱斯提醒说，湾区的低写字楼入住率，以及高度政治化的发展政治和成本，使得IFD在这样的环境中很难开展登录必赢亚洲工作。

汉弗莱斯说:“加州是全美管制最严格的州之一，有很多因素会阻碍房地产的发展。”“辅助开发启动所需的时间可能比预计的要长得多。但这些债券必须偿还。”

随着奥克兰市议会签署一项发展协议的最后期限即将到来，棒球场的支持者们一直进展顺利，取得了一些令人印象深刻的进展。二月，奥克兰市议会证明了该项目的3500页环境影响报告。今年9月,法官驳回了反对者提出的大部分诉讼反对该项目，裁定该项目的环境研究基本充分，但与减少风力有关的“狭窄”事项除外。

同时，开发商和城市筹集了3.21亿美元并从美国交通部的“大型项目”计划中申请了1.84亿美元。

虽然关于这些债券将如何偿还还有很多悬而未决的问题，但Signature Development总裁迈克尔·盖尔梅蒂(Michael Ghielmetti)表示，我们也有理由保持乐观。他是过去几十年奥克兰最多产的开发商之一。

他指着布鲁克林的盆地,Signature Properties海滨开发项目，其中2000个单元已完工或正在建设中。这些公寓的租赁速度快于预期，明年将有几栋新大楼破土动工。他说，虽然这个项目没有办公空间，但零售商和餐馆一直在排队等着在那里开店。

他说:“水是特别的——人们想要在海滨。”“虽然写字楼市场正在发生变化，但地段优越的滨水甲级写字楼仍颇具吸引力。”

2020年沿奥克兰河口布鲁克林盆地的乡镇公地鸟瞰图。
卡洛斯·阿维拉·冈萨雷斯，《纪事报》摄影师

他将霍华德航站楼项目与旧金山的任务湾(Mission Bay)进行了比较，巨人队(Giants)和勇士队(Warriors)都搬迁到了那里，旁边还有6000套新住房和耗资20亿美元的加州大学旧金山分校(UCSF)医院园区。就在旧金山为25%的空置率和数百万平方英尺的空置办公室而苦苦挣扎之际，位于甲骨文公园(Oracle Park)以南的米申岩(Mission Rock)正在建设Visa的海滨总部大楼。

“我们将布鲁克林盆地、杰克伦敦广场和霍华德航站楼项目视为奥克兰及其海滨的重新统一，”基尔梅蒂说。

他说，霍华德航站楼项目——加上其他海滨开发项目——将是奥克兰的复兴，相当于旧金山的英巴卡德罗(Embarcadero)。

他说:“它将像上世纪90年代初旧金山与海滨地区重新结合时一样强大。”“如果你在1986年问《纪事报》的读者，他们是否曾在城市的东岸闲逛，他们会像看疯子一样看着你。”

不过，在当前市场如此低迷的情况下，很难想象未来几十年的情况。高纬物业(Cushman & Wakefield)最近的一份报告显示，奥克兰市中心的空置率为32%，其中甲级建筑的空置率为37%。这相当于约200万平方英尺的A级空置空间。

该项目的反对者太平洋商船协会(Pacific Merchant Shipping Association)委托进行的一项经济分析称，霍华德码头“停车位有限，靠近重工业，距离公共交通工具很远，可能会减少对依赖于工人进入开发项目的商业和零售空间的需求。”

旧金山大学(University of登录必赢亚洲 San Francisco)经济学家诺拉·阿加(Nola Agha)写道:“旧金海湾地区每周的办公室出勤率很低(约35%)，这表明霍华德航站楼的开发项目主要是商业项目，可能会出现入住率推迟或减少的风险。”“如果减少签署的土地租约数量或延长签署这些租约的时间，目前的税收预算将无法实现。”