在当地房地产最热门的话题之一是会发生什么在旧金山及周边房价如果一个预期激增轰动一时的首次公开发行(ipo)发生。
已经有很多讨论新来的百万富翁,抓的IPO现金强行驱逐其他买家在一个已经充满挑战的市场,但一直没有证据来证明这个理论。直到现在。
三个新的研究,看看以前的ipo发现他们有所提高房价,最大的收益接近上市的公司总部。
可能会对旧金山有大的影响,这是一个震中预期的产品通过科技公司数十亿美元的估值。Lyft秘密地提供12月初提交文件,申请一个实际的前兆,据报道,同一周,乳房也是这么做的。周一宣布提起秘密地松弛技术。其他旧金山公司将于提供包括Airbnb和Pinterest。
一个工作报告上月首次召开的一个学术研讨会提供了最相关的见解。题为“现金支出:IPO财富和房价”,看着725宗IPO由加州公司在1993年和2017年之间和房价指数在1、5和10英里的每个公司的总部。
看着价格指数前三个月和后三个日期:日期公司申请上市,IPO日期(当它向公众出售股票时)和禁售期结束后,员工可以自由出售他们的股票。(大多数公司阻止员工数个月后上市销售。)
发现存档日期后,总部半径10英里内的平均房价上升了1%以上房价在同一个县。公司上市后,指数上涨0.8%。令人惊讶的是,没有额外的锁定期到期后获得。
“我们最初想的重大影响是禁售期满,”巴尼Hartman-Glaser说,加州大学洛杉矶分校的金融学教授助理也是这项研究的合著者。也许没有,因为“锁定预期。如果我是一个卖家,我知道一群人在两个月内将会有更多的钱,我为什么要接受一个更低的价格提前两个月吗?我只是不会出售,”他说。
可以解释的卖家把他们的房屋市场或者让他们的清单12月到期?就像我上周报道,2493年上市的整个海湾地区被撤回或12月到期,而只登录必赢亚洲有1154 2017年12月,据分析师Patrick卡莱尔的指南针房地产公司。在旧金山,这些数字分别是305年和199年。卡莱尔说,他认为跳”主要是与冷却市场,更多的市场不确定性和更少的销售,”并不是一个响应Lyft和超级新闻。
但是该研究的作者认为可能有某种联系。
对禁售期的令人惊讶的结果还表明,上市前股东“改变他们的住房需求,当他们财富的变化,”当他们的流动性增加,他们“可以资助他们的购房基于流动性财富,”作者写道。“银行在加州可能不是非常严格的原始抵押贷款到企业家和创业公司的工人,因为他们相对丰富的经验,这种类型的消费者。”
作者没有考虑这样的事实,许多员工为公司工作的后期阶段互联网繁荣时期,当许多ipo在他们的研究中,从未真正兑现在首次公开发行(ipo),因为他们的禁售期过期的时候,他们公司的股票暴跌。Hartman-Glaser说他们在未来可能会看。
不足为奇的是,作者发现,房价增加更大的接近你需要总部和ipo比小的更大的影响。他们还发现,年轻的公司上市对房价影响更大的比老的相同的大小。
“经理和工人对这些年轻公司倾向于住近”比老公司的员工工作,汪东城Yoshida说,助理业务宾夕法尼亚州立大学教授和合作者之一。
他认为公司最年轻的四分位数的年龄和假设提出的最高四分位数的金额可能会提高房价3.7%半径10英里内的总部(平均1.8%)。
Hartman-Glaser怀疑当前的IPO候选人可能有一个比他小对房价的影响研究。
“来自金融市场的信息流向房bwin登入地产已经改善,“自1980年代以来,他说。
和公司上市久等了,他们实际上申请IPO的时候,新的百万富翁买家的前景可能已经被烤成房地产价格。现在,如果ipo来自Uber,其余大于预期,这可能会导致房价上涨,他说。
Hartman-Glaser还提醒说,“我们大多数的结果是硅谷,那里的住房非常不同”比旧金山。
最大的IPO在他们的研究是Facebook在2012年5月,筹集了160亿美元。
在不同的研究周二公布,Zillow看着重磅交易对房价的影响与很多人政府人口普查的数据表明在Facebook在门洛帕克。确定2012年3月至2013年3月,在这些大片房屋价值增长了20.9%,相比之下,16.8%的13周边县。
普查区大致相当于一个社区。使用数据来自美国人口普查局,Zillow经济学家杰夫•塔克拿出10大港,在2012年最可能的Facebook员工。红木海岸上,50。一些大片在帕洛阿尔托和门罗公园约30。占所有工人在这些大片,Facebook仅占1 - 1.5%的工人。
塔克估计,每10普查区Facebook员工,房价增长了1.6有超过价格13周边县。从理论上说,Facebook首次公开募股可能在红木海岸价格增加了8%,他说。
许多员工工作预计在今年上市公司在首次置业者的人口。如果这些公司做上市,可以为其他首次购房者“意味着更多的竞争”,塔克说。
经过数年的高速增长,海湾地区的房价开始升值速度慢得多接近去年年底,甚至拒绝在某些情登录必赢亚洲况下每月。ipo,他们应该成为现实,可以停止,最近的趋势,尤其是在旧金山。
“价格可能下跌,这可能导致它们平整相反,”塔克说。
的第三个研究中,“股票市场,当地经济溢出效应”看了更广泛的ipo对房地产的影响,劳动力市场、移民和其他因素。它研究了从1998年到2015年全国约2400宗ipo,但排除那些在1999年和2000年(互联网高峰)和2003”,因为缺乏收入数据的邮政编码水平。”
看起来在邮政编码检查公司上市和房价在同一个县。
发现IPO两年后,“昂贵”的房屋的价格在2英里半径内的邮政编码IPO总部已经增加了0.7%超过房屋周围的区域。这些房屋顶部第三合理定价。IPO并不影响的价格更便宜的房子,说作者Larry野兽派画家助理田纳西大学的金融学教授,诺克斯维尔。
如果你只是看大型ipo,前20%的数量,影响更大。在这些情况下,昂贵的房屋的价值增加了0.9%在2英里的总部或0.65%在2到5英里。许多这样的大交易是在海湾地区。登录必赢亚洲
凯瑟琳·潘德旧金山纪事报》的专栏作家。电子邮件:kpender@sfchronicle.comTwitter:@kathpender
