在金融危机后被冷落的这种抵押贷款，随着利率的攀升，正在旧金山湾区卷土重来登录必赢亚洲

新规则也使得ARM更难获得资格，而且与固定利率抵押贷款相比，ARM最初的折扣并不令人信服。

在固定利率抵押贷款中，利率在贷款期限内是固定的，为借款人提供了稳定还款的保障。

在ARMs中，利率和月供通常在一定年限内固定，然后根据市场利率定期上升或下降——受一定的限制。一种贷款期限为5年，此后每年进行调整，称为5/1 ARM。如果它固定了7年，然后每6个月调整一次，它被称为7/6个月或7/6 ARM。

ARMs始于上世纪80年代初，当时抵押贷款利率为十几。它们在高房价地区更为常见。据数据显示，arm在1 - 8月传统抵押贷款发放中所占份额最大的都市地区是圣何塞、布里奇波特、康涅狄格州和旧金山迁出。但它们并不适合所有人。

关于武器的事实

如果你正在考虑使用ARM，了解这一点很重要它们是如何工作的．

ARM的利率由两部分组成:一个随时间变化的指数，加上一个百分比或“保证金”，在贷款期限内保持固定。

现在许多arm都被索引到有担保隔夜融资利率在伦敦银行间拆放款利率(LIBOR)丑闻发生后，伦敦银行间拆放款利率被取代。

假设你取出5 - 6个月的ARM与SOFR挂钩，利润率为2.25%，SOFR为3%。“完全指数化”利率是贷款时的指数加上保证金，即5.25%。

你的起始利率，固定五年，叫做“票据利率”。它可能高于或低于全指数利率。在五年的标志，利率和你的付款将调整-向上或向下- SOFR在那个日期加上2.5%。

ARMs一般受三个利率调整上限的限制。举例来说，2/1/5的上限意味着利率在第一次调整期间的变化不能超过2%，在随后的每次调整中不能超过1%，在整个贷款期限内不能超过5%。利率通常不能低于边际，在这个例子中是2.5%。

这些细节在“贷款估计”借款人在申请抵押贷款时得到。

——凯瑟琳·彭德

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当维克多·加尔维斯(Victor Galvez)和他的妻子卖掉他们在日落区(Sunset)外围的房子，在长滩(Long Beach)买了一套时，他们选择了一笔30年固定利率的贷款。“我对可调抵押贷款利率不是很感兴趣。我希望有更好的连续性，”他说。另外，当他们在8月中旬锁定4.65%的利率时，可调整利率似乎并没有低多少。到他们9月份交割长滩房产时，固定利率已经上升了整整一个百分点。

ARM利率通常一开始比固定利率的抵押贷款低，所以最初支付的金额更低。低多少变化频繁，取决于抵押贷款的类型。

据行业出版物称，截至上周五，30年期固定利率合格贷款的平均利率为7.32%，5/1 ARM的平均利率为6.75%，两者相差0.6个百分点按揭新闻日报．去年12月底，这两个利率都在3%左右。

有些人选择ARMs是因为他们认为利率会下降，他们可以在第一次利率调整之前再融资获得固定利率贷款，或者他们计划出售他们的房子。与此同时，他们可以享受较低的还款。

在过去，一些人选择ARMs是因为他们可以比固定利率贷款借到更多的钱。当利率上升时，这帮助支撑了房屋销售和价格。但今天的情况不一定是这样，因为有资格获得某些ARMs已经变得越来越难了。美国抵押贷款银行家协会副首席经济学家Joel Kan表示:"承销更为严格。"

根据该协会的数据，截至上周，近12.8%的抵押贷款申请是针对arm的。这比年初的3%有所上升，但目前的份额远远低于1994年底、2000年初和2004年年中至2005年年中的水平，当时arm申请占所有申请的三分之一以上。

BlackKnight的单独数据显示，在2004-05年期间，arm达到了贷款发放的40%，按美元规模计算的50%。但与导致2008年抵押贷款危机的疯狂岁月中兜售的ARMs相比，如今的ARMs是完全清醒的。

在那个时代，arm通常有一个入门价或“预告价”，只持续一两年就会调整。贷款机构可以根据这些初始利率来确定借款人的资格。在这个时代，许多arm都是向次级信用评分的借款人发行的，几乎不需要或不需要首付或收入和资产证明。许多银行提供在数年内只支付利息的选择，在某些情况下甚至不支付全部本金。这些贷款被打包成池出售给投资者。当一些债券在发行后不久就开始违约时，引发了连锁反应，导致金融体系陷入瘫痪。

从那以后，规则发生了变化。多德-弗兰克法案要求贷款人做出“善意的努力”，以确保所有借款人都有偿还能力．这条规则适用于几乎所有的贷款，无论是固定的还是可调整的，符合标准的(意味着它们可以由房利美或房地美担保)还是不符合标准的(包括巨额贷款在湾区的大多数县都超过970,800美元)。

当贷方做出所谓的合格的抵押贷款，就可以认为他们遵守了这条规定。合格的抵押贷款不能只支付利息、负摊销(未支付的本金被加到贷款余额中)、期限超过30年或费用超过1年一定的限制．贷款人必须核实借款人的收入、资产和就业情况。

贷款人还必须根据借款人在前五年的最高利率和月供来确定借款人的资格。这就是为什么你很少看到arm时间少于5年的原因。

贷款机构仍然可以发放不符合合格抵押贷款定义的贷款，但这些贷款不能卖给房利美或房地美，因此它们承担了更多风险。通常情况下，这些“非合格抵押贷款”，如只付利息的ARMs，只发放给高资质的买家。的绝大多数所有的住房贷款，包括大额贷款，都是合格的抵押贷款。

当唐娜·韦伯(Donna Weber)和埃德·罗斯布姆(Ed Roseboom)卖掉他们在帕洛阿尔托的公寓，在费尔法克斯(Fairfax)买了一套房子时，他们的抵押贷款经纪人鼓励他们申请7年期的ARM，“我真的一点都不喜欢，”唐娜说。但这笔贷款的起始利率是4.875%，据唐娜回忆，这比当时的固定利率低了大约1个百分点，当时是6月中旬。

他们很高兴能以低于要价的价格买下费尔法克斯的房子，要价已经被调低了。但在7月中旬新房售完之前，他们无法卖掉自己的公寓。“我们花了五个星期。我们收到了一个报价，其中很大一部分是抵押贷款利率，”唐娜说。

当公寓出售时，他们被允许“重铸”贷款，将余额减少了大约一半，这是他们选择抵押贷款的一个原因。当你重铸时，你一次付清本金。贷方减少你的还款，但利率和期限保持不变。重铸的费用只有250美元。

另一方面，贝丝·菲尼克斯(Beth Phoenix)为女儿在圣马特奥(San Mateo)买了一套带公婆公寓的房子，两周前被接受了，她的30年期固定利率贷款利率为5.625%。她有足够的积蓄支付一大笔首付款，不需要购买ARM就能获得资格。

“我对浮动利率抵押贷款没有任何兴趣，因为谁知道抵押贷款利率会发生什么。考虑到我再过几年就要退休了，这似乎不是个明智的主意。”“arm似乎主要适用于那些稍微年轻一些、首付不多、但收入能力有望提高的人。他们可以以相当实惠的价格买到一套房子，当利率调整时，他们大概会有更多的资产。这和我的情况正好相反。”

但旧金山Compass房地产经纪人迈克尔·贝林斯(Michael Bellings)说，与年轻购房者谈论arm“非常非常困难”。“所有这些千禧一代都是在一个利率非常非常低的环境中长大的。他们会想，‘哦，天哪，一旦我的固定利率上升，我就得受经济指数的摆布了。’”

抵押贷款网站HSH.com的副总裁基思·古宾格(Keith Gumbinger)说，年轻买家“可能见过他们的父母或父母的朋友陷入了对他们没有好处的ARMs，”他说。“危险的不是武器本身。正是“高风险功能”的层层叠加导致了他们的失败。

arm在普及方面落后还有另一个原因。固定利率抵押贷款往往遵循10年期美国国债收益率，而ARM利率则遵循较短期国债收益率。通常情况下，短期国债收益率低于长期国债，但近几个月来，两年期国债收益率已超过10年期国债。黑骑士房地产市场研究主管布利克斯(Gunnar Blix)说，由于这种反常现象，投资者不急于购买arm，贷款机构也不急于制造arm。

这也是为什么arm一直没有给固定利率抵押贷款提供太多折扣，尽管这种情况正在开始改变，可能会导致更多借款人接受arm。

"今年迄今为止，我的多数客户都申请了30年期固定抵押贷款，他们计划支付折扣点(预付费用)以获得较低利率，" Pinnacle Home Loans在Santa Rosa的分行经理Westin Miller表示。然而，“ARMs和固定利率抵押贷款之间的价差最近扩大了，有利于ARMs。我怀疑未来几个月还会有更多的ARM产品。”

Bankrate.com的首席金融分析师格雷格·麦克布莱德(Greg McBride)说，如果出现了ARMs，“也不会像房地产泡沫之前那样，助长不可持续的定价或不合格的借款人进入房屋。”

格雷格·麦克布莱德(Greg McBride)说，对于借款人来说，“如果你预期自己的收入在未来几年迅速增长，比如医生或律师正在筹建一个诊所”，ARM可能是有意义的。“但这不是大多数借款人应该承担的风险。”

萨克拉门托John Burns房地产咨询公司的负责人Dean Wehrli说，如果你在目前的房价和房价下买不起房子，“那就在一旁观望，为更高的首付款存钱。”“首付越高，月供就越低。”

凯瑟琳·彭德，自由撰稿人，前《旧金山纪事报》专栏作家。电子邮件:kathpender84@gmail.comTwitter:@KathPender