在湾区的109登录必赢亚洲个辖区中，只有15%的辖区与加州官员就如何在未来八年内切实建造更多房屋达成了协议
Lea Suzuki/The Chronicle 2021两个多月后湾区城市的截止日期登录必赢亚洲在向州政府提交住房计划时，绝大多数人(85%)尚未与加州官员就如何在未来八年内切实建造更多住房达成协议，这表明，尽管加州政府已经采取了一系列措施，但州政府强制要求的过程可能是多么漫长和令人担忧bwin sports 。
在最近的一个例子中，加州住房官员在4月初第二次将圣马特奥州要求的住房计划退回到绘图板上，称该计划缺乏细节，无法说明这座半岛城市将如何绕过当地的分区和密度限制，以及减缓开发的当地政策，才能真正建造它所说的近7000套住房。
到目前为止，本月再次被送回的还有:核桃河、莫拉加、圣克拉拉、圣布鲁诺、拉斐特、科尔马、南旧金山、洛斯阿尔托斯、丹维尔、克莱顿、蒙特塞利诺、摩根山、贝尔蒙特、贝尼西亚、阿瑟顿、安提阿克、布里斯班、圣海伦娜、门洛帕克、普莱森顿、海沃德和诺瓦托。
登录必赢亚洲湾区城市必须在今年2月1日之前“实质性地遵守”州住房要素——该州要求的计划，详细说明城市将如何容纳足够的新住房，以帮助缓解该州的住房危机。该法律要求，到2030年，每个社区都要在九县地区增加44.1万套房屋、公寓和共管公寓。
全州范围内,这也是州长加文·纽森政府的目标计划在2031年1月31日前建造250万套住房，其中100万套是保障性住房。它希望通过让地方司法机构负起责任，让加州所有居民都能负担得起。
在旧金山湾区，登录必赢亚洲只有16个城市(约占15%)采用了该州认定符合州法律的住房要素，根据国家数据。
这个过程可能会拖得更久。例如，在南加州，住房要素将于2021年10月到期，197个城市中只有不到一半的城市批准了住房要素，而其他城市则继续与州政府官员来回争论，或者干脆拒绝遵守。
几十年来，该州一直要求各城市制定住房要素规划。但现在，随着住房危机的恶化，加州官员重新开始关注让城市负起责任，拿出切实可行的计划，证明他们将在资源充足的社区建造更多的住房，包括经济适用房。国家是平等的起诉亨廷顿海滩违反国家住房要素法，不批准国家批准的规划。
圣马特奥(San Mateo)等城市也会受到处罚，因为它们没有在该州规定的最后期限前提出符合规定的住房要素。其一是某些国家资金的损失。另一个是所谓的“建筑商的补救措施”，州法律中的一项条款，允许开发商绕过当地限制，建造比当地规划和分区规则允许的更大、更密集的住房，只要该项目提供一定数量的经济适用房。
但一些地方司法管辖区对这些处罚何时生效不同意州官员的意见。例如，圣马特奥辩称，由于它已经在地方一级批准了自己的计划，并认为该计划是合规的——尽管该州尚未批准——因此它不受建筑商补救措施的约束。
圣马特奥并不孤单。根据加州的数据，109个湾区登录必赢亚洲辖区中有20个辖区采用了被认定不符合加州法律的住房要素，其中包括圣马特奥县的许多其他地区——阿瑟顿、贝尔蒙特、科尔马、圣布鲁诺、圣卡洛斯和南旧金山。另有21个湾区司法管辖区采用了仍登录必赢亚洲在接受该州审查的住房要素。
圣马特奥市经理德鲁·科贝特(Drew Corbett)表示，该市不会提交一份它认为不合规的计划，并正在与州住房官员会面，“以更好地了解他们的方向，目标是双方同意遵守州法律，并为圣马特奥未来的住房发展规划”。
他在一份声明中说:“像湾区的大多数其他城市一样，圣马特奥市正在登录必赢亚洲继续在其住房要素方面取得进展，我们正在与(住房和社区发展部)经历一个反复的过程。”“城市收到HCD的几轮评论信是很常见的，湾区的大多数城市仍在努力获得HCD认证。”登录必赢亚洲
该州的数据显示，除了红木城，圣马特奥县的每个城市都不符合该州的住房条款，尽管许多城市的草案仍在审查中。
但一份备忘录从州住房官员发给地方规划官员的一份报告中说，虽然一个城市可以采用不符合规定的住房要素，但“司法管辖区没有权力确定其采用的要素是否完全符合”法律，尽管它“可以提供理由说明为什么HCD应该做出基本符合规定的发现”。
换句话说，直到州住房部门同意并发出一封信，证明该元素完全符合规定，纽约市才会——而且是建筑商的补救措施的对象，根据州政府的说法。
但这并不意味着开发商可以开绿灯推进项目。加州大学戴维斯分校的土地使用法教授克里斯·埃尔门多夫(Chris Elmendorf)指出，城市仍然可以拒绝建筑商的补救项目，因为他们认为自己遵守了州法律，这将迫使开发商提起诉讼——有些城市很可能会这样做。
“在这方面，我们确实处于不确定的境地，”他说。“开发商提出的建筑商救济项目是在寻求一场结果不确定的诉讼。”
住房权益倡导者杰里米·莱文、索尼娅·特劳斯和乔丹·格莱姆斯说:“为了证明一个城市过早采用了(其住房要素)，并且其住房要素受到建筑商的救济，第三方需要起诉，法院需要宣布该市的住房要素不符合规定。在《纪事报》的一篇评论文章中写道。“诉讼既昂贵又有潜在风险，尤其是当法院反对住房时——这种情况时有发生。
“把这种过早采用的策略放在大背景下，宣布自己的住房要素符合规定的城市有点像给自己颁发驾照的主权公民。宣称自己适合开车是完全合法的，但在交通堵塞时，这对你没有任何帮助。”
试图在旧金山湾区使用建筑商的补救措施登录必赢亚洲到目前为止还很少。在南加州，许多开发商等了大约一年才开始提交建筑商补救申请，但现在已经有30个这样的项目提交了申请，根据YIMBY Law的追踪器。
埃尔门多夫说，诉讼的威胁对提出建筑商补救项目是一个“明显的威慑”。但他指出，城市也不能幸免于风险。如果一个城市试图阻止建筑商的补救项目并败诉，它可能会被迫批准该项目，同时还要承担开发商的律师费和法院因违反法律而征收的任何其他罚款。
“真正的行动总是以协商解决诉讼威胁的方式发生，”他说。他指出，旧金山就是一个例子“非常雄心勃勃”的住房元素它的环境影响报告也没有受到质疑。居民们经常用这份报告来延缓或停止他们不希望在自己社区进行的项目。
埃尔门多夫说:“这在旧金山是闻所未闻的。“这种情况发生的唯一解释是，人们对建筑商的补救措施非常担心，以至于即使他们不喜欢房屋元素，不遵守规定的威慑作用也会更大。”
通过法院来迫使城市遵守州法律是一种耗时、昂贵的方式。在一份关于该州起诉亨廷顿海滩的声明中，加州住房和社区发展主任古斯塔沃·贝拉斯克斯说，该市违反了州法律，“浪费了宝贵的时间和纳税人的钱，而不是致力于解决问题。”
“更多的住房是结束和减少无家可归的途径，”Velasquez说。“HCD致力于确保每个城市和县都遵守州住房法，履行他们为所有人建造住房的承诺。”
联系Danielle Echeverria: danielle.echeverria@sfchronicle.com;Twitter: @DanielleEchev
