旧金山福雷斯特大街(Forrest Side avenue)一处房屋外的“出售”标牌。
Michael Noble Jr. /《纪事报》好像买房还不够难似的，最近房价飙升抵押贷款利率让买房变得更加困难，尤其是对那些需要符合标准贷款的买家来说，今年这种贷款的利率比更大的“巨额”贷款的利率上涨得更快。
从历史上看，合格贷款(由房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)担保，但在大多数湾区县不能超过一定数额，即低于100万美元)的利率与超过该限额的大额贷款的利率大致相同或更低。登录必赢亚洲但最近几周，利率却异常高企，从0.5个百分点到近1个百分点不等。
不断扩大的差距是高房价和不断上涨的挤压的一个鲜明例子抵押贷款利率正在打击普通购房者，尤其是那些进入市场的购房者。
“符合条件的贷款买家通常是首次购房者，他们真的在努力进入市场，”丹维尔Compass的经纪人吉姆·沃尔伯格(Jim Wahlberg)说。由于每月的费用，利率上调“往往会把他们挤出市场。”
去年年底，30年期固定利率贷款和大额贷款的平均利率分别为- 3.33%和3.31%。美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据显示，截至5月6日当周，标准债券的平均收益率跃升至5.53%，而超大债券的平均收益率仅为5.08%。
对于60万美元的贷款，3.33%和5.53%的差额会使每月的按揭付款增加780美元。对于价值100万美元的巨型飞机，3.31%和5.08%的差额会增加1,032美元。
最近抵押贷款利率的飙升使购房者更难买房，尤其是那些需要符合标准贷款的人，这些贷款的利率比更大的“巨额”贷款的利率上涨得更快。
Yalonda M. James/The Chronicle 2021符合条件的贷款必须符合房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的联邦承销准则全国大部分地区为647,200美元，但在高成本地区，成本可能会高出50%。除了索诺玛(764,750美元)、纳帕(897,000美元)和索拉诺(6登录必赢亚洲47,200美元)以外，湾区所有县的房价最高为970,800美元。
大额贷款是那些超过房利美/房地美限额的贷款。每家贷款机构都为大额贷款制定了自己的规则，但这些规则通常要求借款人的首付款和财务状况都高于标准贷款的要求。据统计，4月份所有购房和再融资抵押贷款利率锁定中约有17%是针对不合格贷款，其中多数是大额贷款黑骑士。
科林·布斯(Colin Booth)和妻子去年9月开始在康特拉·科斯塔县(Contra Costa County)找房子，当时他们的报价低于3%。他们带着两个小男孩，开始瞄准马丁内斯和普莱森特山(Pleasant Hill)售价在97.5万美元以下的四居室住宅。在多次出价高于对手后，他们以120万美元的价格买下了一套房子。随着房价和利率的上升，他们把目光转向了三居室住宅，然后又转向了邻近的索拉诺县。
他们很幸运地在贝尼西亚(Benicia)买下了一套四居室的房子，在之前的一笔交易失败后，房主愿意以87.5万美元(约合人民币34.5万元)的价格出售。他们借了743,750美元，高于索拉诺县的最高合格贷款金额，但他们在4月中旬锁定了4.625%的巨额利率。布斯说，他们的抵押贷款经纪人“说jumbo更有利，尽管通常情况并非如此。”周五关门了。
据当地房地产和抵押贷款专业人士说，抵押贷款利率的飙升导致一些买家寻找更便宜的房子或社区，从固定利率抵押贷款转向可调利率抵押贷款，或者观望。“上周有两个客户叫停了，”Compass在洛斯加托斯(Los Gatos)的经纪人道恩·托马斯(Dawn Thomas)说。
合格贷款的一个子集，处于一个县的标准和高成本限制之间，被称为高余额合格贷款。它们在旧金山湾区相当普遍，那里的房价中位数是登录必赢亚洲120万美元对于单户住宅和77.5万美元一套共管公寓3月。
高余额的合格贷款仍由房利美或房地美担保，必须符合它们的规定。通常情况下，他们的利率高于标准的合格贷款(最高647,200美元)，但低于大型贷款。如今，它们比两者都要高，在某些情况下甚至高出近1个百分点。
房价上涨的一个原因是:今年早些时候，房利美和房地美开始征收债务新的费用第二套住房抵押贷款和大多数高余额合格贷款。抵押贷款追踪网站HSH.com的副总裁基思•冈宾格(Keith Gumbinger)说，费用各不相同，但对大多数贷款价值比在80%及以上的借款人来说，这些费用“大致相当于”将贷款利率提高0.25%。
周四，湾区四家抵押贷款经纪人给出的利登录必赢亚洲率区间为标准合格贷款5.125%至5.375%，高余额合格贷款5.5%至5.875%，大额贷款4.75%至5%。(这是他们20%首付无积分贷款(一种贷款发起费)的最佳利率。利率经常变化，并根据房屋类型、用途和位置、积分、首付款和借款人资料而有所不同。)
湾区一些需登录必赢亚洲要高达六位数贷款的借款人可以通过获得巨额贷款而不是高余额的合格贷款来节省一点钱，但前提是他们能够满足更严格的巨额贷款要求。
这些规定各不相同，但最好的大额贷款通常要求至少20%的首付，6至12个月的月供储备(现金或投资)，信用评分至少在680至700分之间，总债务收入比不高于43%或45%。
相比之下，房利美和房地美的主要住房贷款首付比例仅为3%或5%，最低信用评分为620分，债务收入比高达近50%。它们通常不需要准备金。
今年4月，在拍卖了8套房子后，科纳里和特蕾西·威尔班克斯(Conery and Traci Wilbanks)终于以90.5万美元的价格在奥克兰麦克斯韦公园(Maxwell Park)附近买下了一套房子。他们付了20%的定金，借了72.4万美元。他们的抵押贷款经纪人扎克·格里芬(Zach Griffin)没有获得高余额的合格贷款，而是让他们有资格获得一笔巨额贷款。他们在3月份锁定了4%的利率;格里芬说，当时的高余额合格利率约为4.75%。
核桃溪JVMlending.com的所有者杰伊•沃里斯(Jay Voorhees)表示，在他的湾区客户中，借款金额在647,200美元至970,800美元之间的，只有登录必赢亚洲大约一半有资格获得巨额抵押贷款。“大约一半的人做不到，因为他们没有现金储备或首付，或者他们的负债率太高。”他的购房贷款额比去年减少了15%至20%。
“很多首次购房者都吓坏了，”洛斯加托斯学院抵押贷款公司(Academy Mortgage)的分行经理布雷特·尼科莱蒂(Brett Nicoletti)说。“我有很多房利美(Fannie Mae)的买家，他们挤不进一个大槽。如果他们想要80万美元的房子，现在他们想要70万美元。无论他们在哪里挑战自己的极限，现在他们都在降低自己的期望。”
那么，为什么大型债券比合格抵押贷款更便宜呢?他们的利率由两个不同的鼓手决定。
许多银行计划在其投资组合中持有巨额资产，并用自有资金为其提供资金。"这些现金主要来自(客户)存款，利率仍然很低，尽管有报道称利率正在小幅上升，" Gumbinger称。
符合标准的贷款通常被打包成抵押贷款支持证券出售给投资者。它们的定价基于债券市场的走势，尤其是10年期美国国债收益率，该收益率已从12月31日的1.5%飙升至5月初的3%左右。"这使得符合标准的抵押贷款利率迅速上升，" Gumbinger称。
黑骑士数据与分析公司(Black Knight Data & Analytics)副总裁瓦尔登(Andy Walden)说，美联储也发挥了作用。
“在大流行的早期阶段，由于抵押贷款市场和整体经济的不确定性，银行对放贷犹豫不决。瓦尔登在电子邮件中表示，这导致了“巨额贷款”的回落，以及巨额贷款的利率上升。与此同时，美联储通过购买国债和由合格贷款支持的证券，拉低了长期利率。“这压低了符合标准的贷款利率，使它们比庞然大物更具吸引力”。
“最近几个月，情况正好相反，”他补充说。为了对抗飞涨的通货膨胀，美联储宣布5月4日它会的开始减持美国财政部和抵押贷款支持证券(mbs)在6月份的抛售。这导致30年期符合标准的利率大幅上升，因为符合标准的抵押贷款支持证券的最大买家退出了市场。与此同时，银行又重新开始发放巨额贷款。这些因素的综合作用“使得巨额利率比常规利率更具吸引力”。
"在美联储的计划实施，投资者和市场看到退出将如何展开之前，我认为我们将看到标准利率面临额外的上行压力，"抵押贷款银行家协会分析师Joel Kan表示。
诺瓦托Pinnacle Home mortgage分公司经理威斯汀·米勒(Westin Miller)表示，抵押贷款利率的上升“肯定会影响人们的负担能力”。但“我受到的阻力比我预期的要少。也许有四分之一的潜在顾客已经退出了。剩下的四分之三还在里面。最不害怕的是年纪较大的买家;他们都说，看，我买第一套房子的时候利率是13%，所以5%没什么大不了的。”
登录必赢亚洲湾区的房地产经纪人表示，过高的房价和不断上升的利率已经削弱了对住房的需求。
“市场有点疲软。许多买家的购买力急剧下降。“六、七周前，我们收到了10份报价，而上个月我挂牌的每套房子只有两份报价，”凯勒·威廉姆斯(Keller Williams)在核桃溪(Walnut Creek)的经纪人杰森·穆恩(Jason Moon)说。
“我们的很多百万美元级别的买家都是全现金支付，”Compass在旧金山的经纪人尼娜·哈特瓦尼(Nina Hatvany)说。利率波动“没有影响到他们。但我们肯定会看到它在250万美元到400万美元之间。这真的很有戏剧性。有个买家想在内日落区找房子。她已经放弃了，现在打算翻新她现在的房子。”
Compass的首席市场分析师帕特里克•卡莱尔(Patrick Carlisle)研究了截至4月23日旧金山大都会区多个县降价数量的同比变化。虽然最近的数据是初步的，但“看起来一个一致的趋势正在开始发展，表明年复一年，降价的数量正在增加——不可否认，从去年非常低的基数开始——市场已经开始从极端炎热的环境中降温，”他在电子邮件中说。
奥克兰房地产经纪公司Grubb Co.的所有者、房地产经纪人格拉布(D.J. Grubb)认为，在利率达到7%之前，利率不会真正影响到房价。一个更大的问题是“获得资金”。如果股市持续下跌，很多人就不愿意卖股票买房子了。
利率走向何方，谁也说不准。但在包括房价在内的物价冷却下来或股市崩盘之前，很难看到美联储会放弃抗击通胀的努力。话虽如此，湾区的住房短缺问题如登录必赢亚洲此严重，以至于很难看到房价下跌，除非美联储走得太远，引发严重的经济衰退。如果发生这种情况，利率将会下降，房屋价格可能会变得更便宜，今天申请抵押贷款的人可以以更低的利率再融资。
注:这个故事的早期版本拼错了Nina Hatvany的名字。
凯瑟琳·彭德是《旧金山纪事报》的自由撰稿人和前专栏作家。Twitter:@KathPender
