它是旧金山最热门的社区之一。为什么它不生长了?

28岁的他现在在一家初创公司工作，他告诉《纪事报》:“它有一种社区的感觉。”“周末会有烧烤. ...它给人的感觉是，在这个社区里，很多人彼此都认识。”

很明显，伯纳尔高地是一个理想的社区，因为所有这些原因和更多的原因。纪事报的房地产指南将该社区描述为“美食爱好者的中心”，具有“小城镇的感觉”。Redfin给它命名2014年被评为“美国最热门的社区”。

那么为什么它没有增长呢?

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上周，美国人口普查局发布了2020年十年一次人口普查的第二批数据，其中包括详细的人口统计从城市到街区。数据显示，在过去10年里，旧金山收入最高的一半社区(即收入中位数超过12.5万美元的社区)的居民至少增长了5%。除了伯纳尔高地。2020年，该社区是旧金山仅有的六个人口减少的社区之一，不过基本上没有变化，只减少了12人。(这是39个社区之一旧金山规划委员会．)

根据规划委员会的数据，伯纳尔高地(Bernal Heights)被280号州际公路、101号高速公路、塞萨尔·查韦斯街(Cesar Chavez Street)和圣何塞大道(San Jose Avenue)所围绕，它的规模没有膨胀，至少有一个明显的原因，而且对旧金山公共政策有所了解的人都应该很熟悉:自2010年以来，该社区几乎没有建造任何新住房。

但伯纳尔高地的情况即使在旧金山也是极端的。根据一份报告，2019年，与该社区相关的规划区创造的净住房单元比纽约市其他14个规划区中的任何一个都要少，除了中南部和Ingleside旧金山规划委员会的报告．根据该报告，从2011年到2019年，该地区没有建造超过四套住房的新建筑。

最近一个说明性的例子:在该社区创建四个新复式公寓的项目最终于2019年底获得批准41年后开发商帕特里克·昆兰(Patrick Quinlan)最初买下了这处房产。

在过去的十年里，该社区的人口结构保持相对稳定。2020年，约45%的居民为非西班牙裔白人，26%为西班牙裔，18%为亚洲人，约3.5%为非西班牙裔黑人。从2010年到2020年，该社区的西班牙裔和黑人人口略有下降，而亚裔居民和自认为拥有两个或两个以上种族的人的比例有所增加。白人人口基本保持不变。

Danielle Lazier，一个房地产经纪人他在伯纳尔高地卖掉了160多套房子，在这个社区住了11年。他说，伯纳尔高地的小块土地上有密集的独栋住宅。她告诉《纪事报》，这种布局营造出一种舒适的“公共村庄”感觉。

她说:“伯纳尔高地在避难期间得到的新闻，小企业涌现出来，社区成员互相帮助，我认为这真的(表明)了这一点。”

然而，该社区的布局也使得建造新住房变得困难，尤其是多户型建筑——造成了住房短缺，导致房价飙升。根据Zillow的数据，自2000年以来，伯纳尔高地的房屋价值增长了近240%，使其成为这座本已昂贵的城市中房地产价值升值最快的社区之一。

在伯纳尔高地建造新房如此困难的部分原因是，该社区有自己的建筑规范。该规范旨在“鼓励在社区的环境和规模上进行开发”，禁止超过30英尺高的建筑在大多数情况下，建造大型公寓几乎是不可能的。

“这是相当严格的，”旧金山规划部执行项目主任丹·赛德(Dan Sider)在接受《纪事报》(the Chronicle)采访时谈到了伯纳尔的建筑规范。他补充说，该规定包括对建筑深度、质量和高度的限制，直到最近还要求每栋新住宅都有一个停车场。

这些规范基本上锁定了伯纳尔高地的现状，即紧凑的小型独栋住宅和零星的复式住宅。这种布局让社区感觉比实际更密集;多个消息来源将伯纳尔描述为“密集”或“紧凑”，而事实上，它并不是这座城市最密集的社区之一。

托德·拉平(Todd Lappin)是这个社区的长期居民，曾经经营过这个社区博客Bernalwood现在管理着一个社区的Facebook页面，他也认为，社区的住房布局可能有助于解释它的增长乏力。但他说，这可能不是起作用的唯一因素。

“我对伯纳尔人口轻微下降的假设是，这与我们现有住房的密度降低有关，”他说。

拉平认为，从本质上讲，在过去10年左右的时间里，更老、更大的家庭搬出去的频率更高。年轻人倾向于独自生活或生活在较小的家庭中——比如一对夫妇有了第一个孩子——已经不成比例地搬进来了。

数据并不一定支持这一理论。而18岁以下的年轻人越来越多旧金山的一小部分自2010年以来，伯纳尔高地的年轻人在人口中所占的比例实际上有所增加。18岁以下的人目前占该社区人口的近17%，高于2010年的16.6%。