这是一个旋转木马。使用“下一步”和“上一步”按钮进行导航
旧金山市政厅的走廊上排列着投票站。
诺亚·伯杰，《纪事报》特约撰稿人
今年11月，旧金山选民将被要求在两位竞争对手之间做出选择投票措施这已经成为政治进步人士和温和派之间关于如何解决住房负担能力危机的代理人之争。
D和E提案的支持者都表示，他们的措施将通过鼓励和加快建设来缓解危机，而他们对手的提议将把城市带向错误的方向。
但它们会产生多大的影响呢?这一点都不清楚。
“在大门之外，你会因为上述任何一种主张而看到大量住房涌入吗?可能不会，”Emerald Fund的总裁马克·巴布辛(Marc Babsin)说。该公司多年来一直在旧金山建造市价住宅。他和其他四位开发商告诉《纪事报》，由于建设成本如此之高，可能需要市场或政府政策的额外转变才能加快建设速度。
三家开发商表示，精简流程将有助于他们建造住房。
赌注再高不过了。旧金山必须计划这样做到2030年建造8.2万套住房或者冒着失去国家资助的风险。与此同时，今年正步入正轨最慢的之一在最近的记忆建设。
提案D得到了市长和温和派的支持，提案E得到了包括监事会成员在内的进步人士的支持。这些措施需要多数赞成票才能通过，如果两项措施都通过，那么得票较多的一项将生效。
这两项措施都将为满足各种标准的三类项目提供快速通道，可能会缩短建设时间并降低成本:教师住房，完全由低收入和中等收入人群负担得起的住房组成的项目，以及包括一些负担得起的住房的市场价格住房项目。
这两项措施的主要支持者，协助起草提案的监事陈康尼说，这两项措施都不能单独解决住房危机。住房行动联盟(Housing Action Coalition)的执行董事科里·史密斯(Corey Smith)也是一名支持者。D支持者。
开发者能否利用这个系统?
这些措施将采取不同的方式进行精简。
道具。D将给旧金山规划部60天的时间来批准或拒绝一项精简申请。如果到那时他们还没有做出决定，这个项目就会自动进入快车道。
道具。E包含60天的期限，但省略了城市超过期限时的自动审批。
一位在市政府工作多年、要求匿名的消息人士表示，这将使申请是否完成的决定“取决于”工作人员。他们表示，这可能会无限期地推迟正式启动这一审查过程，可能会使整个项目陷入停滞。
美国规划部(Planning Department)幕僚长丹·西德(Dan Sider)拒绝就这一描述置评。但他说，当一项新法律没有描述如何处理类似Prop。E，关于错过申请截止日期——工作人员“通常会为此制定政策或程序”。
道具。陈的立法助理、Prop的竞选经理凯利·格罗斯(Kelly Groth)说，E的支持者担心，自动批准项目“会激励不良行为者提交尽可能有缺陷和复杂的申请，因为他们知道规划部永远无法在截止日期前完成。”E。
多少经济适用房算太多?
如果旧金山要满足该州的住房要求，那么它很可能主要通过市场价格住房来实现。与完全由经济适用房组成的项目相比，这些项目更容易建设每套120万美元。两项投票措施都没有创造额外的经济适用房基金来扩大生产。
关于批准建设住房4万套但由于开发成本高得离谱，很少有符合市场价格的项目得以建成。这就是道具。D和E应该提供帮助。
如今，市场价格项目的开发商可以通过在现场为低收入租户提供单元来满足该市的要求。为了获得精简，市场价格项目将需要更多这样的单位。为了明年开始的一个更大的租赁项目，Prop。D要求保障性住房占总住房的比例从该市的基准水平(22%)提高到25%左右。道具。E会提高到30%
这将增加一个项目的成本，但这两项措施也会通过防止项目陷入听证会和诉讼而降低成本。这是否会带来足够的净储蓄，从而立即启动建设?
一些开发者说不。
其中包括市场定价开发商TMG Partners的首席执行官迈克尔•科瓦鲁比亚斯(Michael Covarrubias)。“我有五个做开发商的朋友，他们都说，‘我的这个项目已经获得批准了，但由于建筑价格暴涨，这个项目没法实施，’”他说。
对于这两项措施，“你必须提供比要求更高的负担能力，而目前的要求是让项目变得不可行的，”Emerald Fund的巴布辛说，他指的是市场价格的项目。他说Prop。D较低的要求比Prop更容易实现。但这两项都不会在一夜之间引发建筑热潮。
巴辛说，他基本上更喜欢Prop。D因为批准精简申请的严格截止日期将使时间表更加确定，从而降低项目的价格标签。
DM Development的首席执行官马克·麦克唐纳(Mark MacDonald)更倾向于Prop。D同样的原因。他说，该市可以通过修改“影响费和经济适用房要求”来刺激建设。
其他开发商对这些措施的影响更有希望。
劳联-产联住房投资信托基金(AFL-CIO Housing Investment Trust)负责战略计划的高级常务董事钱德勒(Ted Chandler)表示，缩短审批时间带来的好处，将大于增加保障性住房带来的租金收入损失。该基金为市场价格和保障性住房项目提供资金。他喜欢Prop的一个重要原因。原因之二是，它将以30%的“相对温和”水平提供更多可负担得起的住房。
“这两项措施都是对当前流程的亟需的改进，”旧金山一家专门为残疾人提供住房的开发商Kelsey的首席运营官卡罗琳·巴斯(Caroline Bas)说。在估计了两项投票措施将如何影响SoMa社区潜在项目的成本之后，巴斯说，“Prop。D会让它更可行。”
将道具。“重新定义”住房?
两个阵营之间的一场大战是，谁有资格住进采用流线型设计的市场价格项目的经济适用房。
这两项措施一般都将这些单位的收入上限设定在该市已经要求的水平上。在规模较大的租赁项目中，租金上限为当地收入中位数的110%，即单身家庭的租金上限为106,700美元。
Prop的支持者。我们认为，实际上，Prop。D将“重新定义”这种经济适用房，让它适合高收入者。
对多名市政工作人员的采访显示，事实并非如此。
该阵营的观点根植于市检察官办公室对另一项法案的解释，该法案于1月份被监事会否决，后来成为Prop。D.该办公室曾表示，在另一项法案中，精简的市场价格项目中的保障性单元将分配给收入不超过当地中位数140%的家庭。道具。E的支持者认为，他们对手的措施也会起到同样的作用。
但发言人Jen Kwart说，办公室的解释是错误的。
“这是一个无意的错误，”她说。
规划部的Sider证实，收入上限将遵循该市目前的限制。
当被问及对他们关于Prop。朱莉·爱德华兹(Julie Edwards)是该提案的发言人。他说，这种解释源于市检察官办公室。
“我们不确定他们为什么现在要改变它，坦率地说，在有争议的选举的最后时刻这样做会引发更多的问题。”
Kwart说，立法立即被提交，但如果它继续下去，“我们会确保纠正摘要。”
经济适用房的政治斗争
公众对这些措施的争论主要集中在它们对完全由经济适用房构成的项目的潜在影响上。
道具。该州参议员斯科特·维纳(Scott Wiener)说，民主党将取消监事会批准大规模公共支出的能力，使这些项目非政治化，并帮助它们更快地推进。维纳是该措施的直言不讳的支持者。
道具。E将保留董事会的权力，其支持者认为，鉴于市政厅腐败的不断曝光，这是必要的。
陈说:“认为你应该从这个过程中剔除透明度是不合理的。”
经济适用房和市价房开发商John Stewart Co.的总裁兼首席执行官杰克•加德纳(Jack Gardner)表示，项目确实可能“受到不断变化的政治风向的影响”。
Gardner说:“监事会的权力取决于谁在掌权，你的项目会被取消或讨论。”他说，围绕该公司约翰伯顿住宅综合体(John Burton Housing Complex)的纠纷使该项目推迟了一年，并额外花费了100万美元。
另一个主要的摩擦点是关于更高的租户收入。D将允许精简的经济适用房项目——整个项目的平均价格不得超过当地中位数的120%，即单身家庭的11.64万美元，但单个单元的最高限额可达140%。
该措施的支持者表示，这些单位是为护士和消防员等中等收入者设计的。相比之下，Prop。E将把项目的平均价格限制在当地中位数的80%，单个单位的最高价格为120%。
这也是Prop。E的支持者表示，反对派将重新定义经济适用房，使其适用于高收入者——尽管平均收入较低的项目也有资格获得精简。市长住房和社区发展办公室的工作人员在一份声明中表示，如今，经济适用房项目通常为收入高达当地中位数120%的租户提供住房，收入“通常在30-80%之间”。
目前还不清楚有多少用于低收入人群项目的公共资金会被抽到高收入者项目上。一个租户收入在Prop的项目。D的上限将没有资格获得低收入住房税收抵免，这是一个关键的资金来源。但陈冯富珍办公室的格罗斯说，其他资金可能会被重新分配到这些项目上。
格罗斯说:“取消对公共资金的监管，使这种情况更有可能发生，而不是更少。”
在选举中对选民要求过高
现在由选民来分析D和E，并决定他们更喜欢哪一个。
维纳说:“我希望这件事可以通过董事会来完成，我们可以团结起来。”“我们的政治体系出现了崩溃。”
但他表示，旧金山选民“非常积极参与，考虑周到”。他们“可能对这些错综复杂、相互竞争的措施感到不满，但他们最终会解决的，”他说。
政治学家科里·库克(Corey Cook)说，他们也可以用另一种方式回应:他们可以投票否决这两项措施。
库克在一封电子邮件中说:“这些问题非常复杂，往往会让选民感到困惑，尤其是当当选的代表站在对立面时。”“通常情况下，伴随着困惑而来的是‘不’票。这将非常有趣。”
诺亚·阿罗约是《旧金山纪事报》SFNext的首席记者。电子邮件:noah.arroyo@sfchronicle.com
