一笔47.5万美元的租客买断成为头条新闻，但旧金山的平均买断是这样的

旧金山租房委员会提供公共数据租客买断可以追溯到2015年，当时该市的现行买断法建立了．《纪事报》分析了这些数据，我们发现了另外14起房东向租户支付20万美元或更多的买盘，包括之前的记录保持者，即2019年11月的32.5万美元。

尽管有这些成为头条新闻的异常值，但旧金山的平均租客买断金额实际上保持相当稳定。我们发现，自2015年以来，每年的买断金额中位数一直在3万至3.5万美元之间徘徊。

“(买断金额)几乎比你想象的更稳定，因为这座城市的租金正在上涨，”旧金山租金委员会执行董事罗伯特柯林斯告诉《纪事报》。

柯林斯补充说，尽管旧金山的住房市场在疫情期间出现了其他动荡，但每年的收购数量也保持了显著的稳定。房东在2020年提交了334份买断协议，仅比2019年提交的365份略有减少，与2017年相同。

租客买断指的是房东付钱给租客，让他们自愿腾出一个单位。托本纳·拉文斯克罗夫特律师事务所(Tobener Ravenscroft LLP)的租户权利律师兼合伙人约瑟夫·托本纳(Joseph Tobener)告诉《纪事报》，这可能是因为他们不能合法地驱逐他们，也可能是因为驱逐的成本高于买下他们的成本。

“你得看看房东会得到什么或失去什么，”托本纳说。“驱逐的后果是什么，最低搬家津贴是多少，如果他们买断这笔钱，他们能获得多少收益。”

像破纪录的普雷西迪奥高地(Presidio Heights)交易这样的大型买断交易，通常发生在那些在昂贵社区居住了几十年的租户身上，他们支付的价格远低于市场价格。

托本纳说，在大多数情况下，房东可以通过无过错驱逐程序让租客搬走，比如《埃利斯法案》(Ellis Act)，该法案允许业主在租客打算自己或亲戚入住、出售公寓或拆除房屋的情况下驱逐他们。在这种情况下，房东必须向每位房客支付约7500美元的搬迁费用。

但在某些情况下，比如当房客是老年人、残疾人或体弱者时，根据埃利斯法案驱逐某人会使该单位不符合转换为公寓的条件，托贝纳说。因此，房东通常更愿意付钱给那些自愿离开的房客。

托贝纳说，在其他情况下，租户已经获得了公寓的终身租约，这使得埃利斯法案和其他无过错驱逐成为非法行为。

数据显示，收购主要集中在旧金山的某些地区。我们发现，从2015年到今年6月，买断最常发生在市中心，包括诺埃谷(Noe Valley)、卡斯特罗(Castro)和使命(Mission)等社区。

托贝纳说，收购集中在这些社区是有道理的;它们价格昂贵，有高价值的住房单元。

“社区越好，房子的价值就越高，买断的金额也就越大，”他说。

它们也往往拥有更多的两单元共管公寓，这是租客买断的最常见目标。这是因为旧金山目前暂停了所有多单元建筑的公寓改造，但两单元建筑除外。

由于公寓改造可以使一栋建筑的价值增加30%，更不用说让房东摆脱支付低于市场租金的租户了，在昂贵的社区里，两单元的建筑“有点像房地产开发商的圣杯，”托本纳说。

他说，另一方面，单户出租房屋很少成为收购目标，因为它们不受旧金山严格的租金控制法的约束，因此房东可以将房屋租金保持在或接近市场价格的水平。

Susie Neilson是旧金山纪事报的特约撰稿人，Nami Sumida是纪事报的数据可视化开发人员。电子邮件:susan.neilson@sfchronicle.com，nami.sumida@sfchronicle.comTwitter:@susieneilson，@namisumida