中国开发商在旧金山的公寓项目进展缓慢

在洛杉矶、圣克拉拉和马林县还有其他地点。Z&L地产是中国地产巨头富力地产的美国子公司，该公司当时在其网站上表示，该公司“注定要成为加州首屈一指的公寓开发商”。

但这并没有发生。然而，在这些土地被购买多年后，没有一个项目完成，有几个项目还因诉讼、成本超支和违反建筑规范而搁浅。一个项目被推迟了，因为它在经济上不再可行。另一个项目于2017年9月启动，然后在场地挖掘后突然停工。另一个项目已经建设了5年，比本应花费的时间长了3倍，但仍未完工。

在这座城市面临历史性的住房短缺之际，仲和利地产遇到的困难说明了许多开发商正在努力应对的挑战。自Z&L收购其大部分地块以来，建筑成本已经翻了一番，过高的成本使得一些项目在经济上不可行。

贷款机构已变得更加保守，要求开发商在贷款获得批准之前投入更多的自有资金。旧金山的审批程序是出了名的慢，在建筑检查部(Department of Building inspection)和公共工程(Public Works)和消防局(Fire Department)等其他必须批准计划的机构之间，项目会拖延数月。

不过，仲和理进入湾区开发领域的艰难历程，也显示出一些中国开发商在旧金山经历的粗暴登录必赢亚洲觉醒。旧金山的规划和建筑要求远比中国的新兴城市严格。由于政府限制投资资金流出中国，这个问题变得更加严重。

富尔顿街555号。位于海耶斯谷(Hayes Valley)的一栋有139个单元的共管公寓大楼已经在建了将近五年，比通常建造四层以上的零售共管公寓所需的时间长三倍。

在此期间，Z&L与城市规划者、邻居和民选官员发生了冲突。几十个已经签约的买家都离开了，它的主要零售租户、俄勒冈州新季节杂货店(New Seasons of Oregon)也离开了。有关该项目的投诉已提交给纽约市建筑检查部门(Department of Building Inspection)，其中大多数投诉称，开发商经常早在早上5点15分就开始施工，远远早于该市早上7点的法定开工时间。

拖延的主要原因是，在项目获得批准后，开发商未经市政府许可，重新设计了大楼的外观。建筑商被迫重新使用已批准的、但更昂贵的玻璃外墙，这导致了一年多的延误。

Z&L Properties的首席财务官罗伯特•巴克纳(Robert Buckner)表示，该项目正在“完成施工”，开发商希望在“天气允许”的情况下，在3月底前拿到临时入住证。他说，Z&L正在与一家新的杂货商谈判，他预计本季度将签署租约。

但在旧金山苛刻的政治世界里，这可能没那么容易。第五区主管瓦利·布朗说，新的杂货店必须通过社区的审查，并承诺遵守与new Seasons相同的要求，即提供城市定义为负担得起的杂货，并在当地招聘。

布朗说，开发商不应该拿到临时入住证，直到签署了一家经济实惠的杂货店的租约。市长伦敦·布里德(London Breed)在当选市长之前曾代表这个社区，她曾努力为这个社区带来一家全方位服务的杂货店，聘请New Seasons入驻，并赞助立法，使该物业不受禁止在海耶斯谷开设零售连锁店的法律的约束。

布朗说，对配方奶粉零售(本质上是连锁店)的禁令已经过期，她希望看到杂货店的租约和项目在续签之前完成。

布朗说:“与他们合作非常困难，(对连锁店禁令的)豁免一直是我们讨价还价的工具。”“这是一场斗争，我们在等着看会发生什么。”

海耶斯谷社区协会主席盖尔·鲍也表示，如果开发商没有与杂货店达成协议，市政府就不应该给开发商颁发临时居住证。在忍受了五年多嘈杂的施工和失去宝贵的街道停车位之后，居民们不太可能对Z&L的怀疑给予好处。

她说:“我们多次被告知截止日期，但没有一个是在截止日期前完成的。”“我们被告知大楼将于去年9月完工。我们被告知将会有一家新杂货店的租约。我们不相信这个开发者会兑现他们对社区做出的承诺。”

离富尔顿街555号不远是z&l拥有的另一处地块:市场街1554号，就在范内斯大道以西。2017年9月，Z&L在那里挖掘了一个地基，但突然停止了施工，因为该公司现在表示，成本比之前的估计高出1000万美元。

巴克纳说:“不幸的是，这个项目在经济上变得不可行，没有任何贷款机构愿意为它提供资金。”他补充说，该集团正在与一家新的承包商谈判，这家承包商“带来了更合理的建设预算”。

旧金山的建筑成本在五年内增加了一倍多——在旧金山建造一栋新房的平均成本现在超过了70万美元，而像弗里蒙特街325号这样的高层建筑的成本甚至更高，该项目被批准建造118套25层的共住公寓。巴克纳说，虽然该项目的建筑许可证于2017年9月获得，但它现在并不经济，也没有开始建设的时间表。目前，它是一块空地。

巴克纳说，建筑成本的大幅增加，远远超过了开发商可以转嫁给购房者的金额。“这些成本上涨导致几年前刚刚敲定的项目被搁置。”

与市政府合作，为中美投资者牵线的组织ChinaSF的执行董事达琳·秋·布莱恩特(Darlene Chiu Bryant)表示，仲和联置业的问题源于错误的建议、错误的时机和文化差异。

她说:“大多数中国开发商都受到了挑战，他们把在中国有的风俗习惯和方法搬到这里来。”“这是我们最大的挑战:让他们明白，在旧金山和美国做生意是不同的。在中国做生意的方式在这里行不通。这是一个巨大的学习曲线，特别是如果他们决定成为自己的总承包商。”

其他中国开发商面临的问题也在成倍增加。过去6年里，中国开发商一直是美国东海岸市中心地段最积极的买家之一。根据美中关系全国委员会和独立研究机构荣鼎咨询集团2018年的一份报告，中国对美国公司和房地产的投资从2008年之前的每年不到10亿美元飙升至2016年的460亿美元。

2017年，这一数字降至290亿美元，2018年宣布的交易甚至更少。与此同时，由于中国政府限制在美投资，投资于美国开发项目的公司一直面临现金流问题。在旧金山市中心和洛杉矶市中心建造最大在建项目的开发商泛海集团(Oceanwide)，最近由于缺乏流动性，暂时关闭了价值10亿美元的洛杉矶泛海广场(Oceanwide Plaza L.A.)项目。

据房地产消息人士透露，旧金山这个耗资16亿美元、位于第一街和使命街的泛海中心(Oceanwide Center)项目仍在进行中，不过开发商一直在寻找短期贷款或新的资本合作伙伴。

与许多亚洲投资者打交道的安泰投资管理合伙人Anton Qiu表示，他无法具体评论泛海集团或仲和利的情况。但他表示，过去18个月中国政府对资金出境的限制，迫使一些中国开发商直接出售地块，或引入新的资本合作伙伴。

他说:“像这样的项目周期很长，需要短期贷款。”“这是一个大问题。你有一个为期五年的项目，开发商认为资金会来自中国。现在钱被切断了。

“这与四年前正好相反。”